BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32022

de forma automática no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que necesita de un
procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción adquisitiva se alega
como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de
la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente, sin
embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su adquisición como
demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la
parte demandada se allane o simplemente no comparezca. Pero no por ello la declaración
judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse a priori o con carácter general a un
reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que no tiene encaje en nuestro sistema
de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español que
exige títulos perfectos no claudicantes, así como –desde la perspectiva no solo formal sino
también material– un acreditado tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya
que precisamente para evitar, una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento
del dominio por consentimiento de las partes, se requiere una resolución judicial resultante
de un procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino
del que resulte probado el cumplimiento de· los requisitos legales necesarios para el
pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse a la vista de lo anterior si la sentencia declarativa de
usucapión en tanto medio de rectificación del Registro es en cierta manera, una
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria. En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la
acreditación en el procedimiento de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos
adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no
precisa ni dé buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión
en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, puesto que la declaración que le
ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, en todo caso,
contra el titular registral para evitar su indefensión. Esta exigencia entronca con el principio
de tracto sucesivo establecido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta
evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española. Este principio,
en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos, incluidos aquellos en
los que se pretenda la declaración de haberse adquirido por usucapión en los términos
antes expresados, deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta
circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador al estar incluida dentro del ámbito
de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario.
3. Partiendo de esta premisa básica, en el presente caso, el procedimiento se dirige
de manera directa contra uno de los titulares registrales (al cual pertenece de manera
ganancial). Respecto del emplazamiento del otro titular, su cónyuge, expresamente se
recoge en el fundamento de Derecho segundo de la sentencia, que había fallecido hacía
más de treinta años, y su herencia ha sido debidamente representada en el
procedimiento mediante la intervención de doña F. D. T. De conformidad con lo dispuesto
en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la registradora debe calificar el
cumplimiento del tracto sucesivo, pero no puede cuestionar el fondo de la resolución
judicial, que ha valorado expresamente esta circunstancia con el debido emplazamiento
del titular registral.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores
pronunciamientos."
IV. Resulta palmario que el Juzgador ha considerado esta circunstancia
acreditada documentalmente por la parte actora –así indica el estado de viudedad en
que fallece D. D. A.–, dando por efectivamente representada en el expediente la
herencia yacente o herederos desconocidos o conocidos de Dña. E. E. y siendo, en
consonancia, del todo innecesaria la deducción de acciones frente a la herencia.
yacente o herederos desconocidos o conocidos de Dña. E. E., en la forma en que
sostiene la calificación registral.»

cve: BOE-A-2023-5668
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Núm. 53