BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32041

de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se aprobó una nueva
norma, según la cual se prohíbe «destinar viviendas como alquiler turístico conforme a la
definición del artículo 5.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, es decir, queda
prohibida la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato comercializada o promocionada en canales
de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su
normativa sectorial turística».
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida por el secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente, y se acompaña a la escritura otra
certificación expedida por los mismos, según las cuales el acuerdo se aprobó con los
votos favorables de propietarios que representan el 77,35% de las cuotas de propiedad,
con el voto en contra de propietarios que representan el 15,52% de las cuotas de
propiedad y la abstención de los restantes.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, a su juicio, la aprobación la norma estatutaria para la prohibición de arrendamientos
turísticos en las viviendas requiere la unanimidad de todos los propietarios. Entiende que
la Ley sobre propiedad horizontal permite que se limite o condicione el alquiler turístico
de las viviendas, pero no que se prohíba dicha actividad.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de

cve: BOE-A-2023-5670
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Núm. 53