III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5670)
Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de los estatutos de una comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32042
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de
índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que
emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la
vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3. Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la
actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020 y 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre
de 2021).
Igualmente, ha puesto de relieve que, al permitir dicha norma limitar o condicionar la
actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se
establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (cfr. las Resoluciones de 16 de
junio y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero y 21 de diciembre de 2021). Cabe
recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre
propiedad horizontal (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando
alude a que “se limite”, es decir, “poner límites a algo”, en modo alguno impide la
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa “limite o condicione”, la disyuntiva
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019)
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de
aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad.
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que “en materia de viviendas
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de
propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad”; es decir, su finalidad
es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler
turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de
manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa
actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la
finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.»
cve: BOE-A-2023-5670
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32042
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de
índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que
emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la
vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3. Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la
actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020 y 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre
de 2021).
Igualmente, ha puesto de relieve que, al permitir dicha norma limitar o condicionar la
actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se
establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (cfr. las Resoluciones de 16 de
junio y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero y 21 de diciembre de 2021). Cabe
recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre
propiedad horizontal (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando
alude a que “se limite”, es decir, “poner límites a algo”, en modo alguno impide la
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa “limite o condicione”, la disyuntiva
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019)
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de
aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad.
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que “en materia de viviendas
de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad
horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de
propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad”; es decir, su finalidad
es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler
turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de
manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa
actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la
finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.»
cve: BOE-A-2023-5670
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
