BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32000

parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del
terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la
edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las
infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que ‘la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de esta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18’.
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones citadas –cfr. Resolución de 20 de julio
de 2020–, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar
equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la
unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a
efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de
diciembre de 2012 señala ‘la propiedad horizontal tumbada suele englobar dos
supuestos distintos: los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de
propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la
Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH): están integrados por parcelas
independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos
accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados 'ob rem'; y la Propiedad
Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una
verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las
fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el
suelo, vuelo y la unidad de la finca. Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se
produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean
nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula
en comunidad ob rem otros elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha,
aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –
o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el
que se asienta el inmueble es común en su totalidad Como razona la resolución de la
Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13
enero 2004), '...bajo el calificativo de 'tumbada' que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario
con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en
otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el
suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de
la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos

cve: BOE-A-2023-5666
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Núm. 53