BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31998

Del mismo modo, la Resolución de 13 de noviembre de 2018 de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del
registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera.
“Ahora bien, lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no
son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si
efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos
propios para la modificación de una obra nueva. Y en este sentido la propia diligencia de
subsanación también afirma que la modificación tiene ‘su fundamento tanto en el
Catastro como en el certificado del Arquitecto incorporado’.
Efectivamente, el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la
rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando claramente
acreditada la antigüedad de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del
artículo 28 de la Ley de Suelo.
Este precepto permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes, cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante
certificación expedida por técnico competente en la que conste la terminación de la obra
en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, que es precisamente el
supuesto que nos ocupa.
En dicho certificado técnico consta la descripción de la edificación en términos
totalmente coincidentes con la nueva descripción que resulta de la diligencia de
subsanación y se expresa una antigüedad de al menos 14 años.
Por todo lo expuesto, quedando acreditados los requisitos para la rectificación
descriptiva de la edificación en base al citado precepto, el defecto debe ser revocado.
3. En cuanto a la segunda cuestión planteada, se refiere a que falta una
declaración de modificación de la obra nueva inscrita, previa a la división pretendida.
Este defecto no puede mantenerse. Tal y como se ha afirmado en el fundamento
anterior, lo relevante a los efectos de lograr la inscripción no son los términos exactos (o
sacramentales) en los que se expresa la escritura sino si efectivamente se cumplen los
requisitos sustantivos para la inscripción de estas operaciones.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 10 de
noviembre de 2016 y 19 de julio y 29 de noviembre de 2017) que ‘respecto del aumento
de superficie construida y número de plantas, lo que se exige legalmente para su
constancia registral es que tal aumento conste declarado por su propietario con el
cumplimiento de los requisitos urbanísticos en cada caso exigibles. Así, el artículo 208
de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la Ley 13/2015, señalaba que 'las
nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca
urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al
inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública...'.’ Por su parte, el
nuevo artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, dispone que ‘las nuevas plantaciones y la
construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como
removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los
títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para
cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación.
En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso’. Del examen
conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015,
resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la
existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan
constar ‘en los títulos referentes al inmueble’ (...). Todo ello sin perjuicio de la exigencia
de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en
su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación’. Por tanto, de esta doctrina
consolidada cabe deducir que para la declaración o modificación de una construcción
basta que se haga constar la misma ‘en los títulos referentes al inmueble’, tal y como

cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 53