III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5666)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31997
de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), ...bajo
el calificativo de 'tumbada' que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse
situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o
edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros
elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es
elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la
distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, la
propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del
solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Reconociendo, sin
embargo, que ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos
casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común'.’
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia
número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección General
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia número 107/2007, de 26 de
febrero, de la Sección Vigesimoquinta, que revocó la Resolución de 10 de diciembre
de 2003), en caso análogo al presente, considera que existe un acto de división
contemplado en la previsión genérica ‘in fine’ del apartado a) del artículo 151.1 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio. Viene a argumentar la sentencia que ‘(...) el artículo 396 del
Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, 'que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...', es
decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con
aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el
caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de
dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse
realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R.
de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas
de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante,
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común 'esencial' (término
utilizado en R. de la DGRN), de forma que la atribución de su uso exclusivo –
recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de
constituirse físicamente fincas independientes, como aduce el Sr. Registrador, tal
atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto
es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos
a cada una pues, con el proceder objeto de autos se forman dos entidades, con
atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una
porción de terreno'.”
Obviamente, las citas a la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid
(art. 151 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid) se deben entender
hechas a la legislación autonómica de les Illes Balears, cuyo artículo 146.1, letra a) es
prácticamente idéntico a la redacción de la ley madrileña.
cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31997
de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), ...bajo
el calificativo de 'tumbada' que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse
situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o
edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros
elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es
elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la
distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, la
propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del
solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Reconociendo, sin
embargo, que ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos
casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común'.’
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia
número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección General
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia número 107/2007, de 26 de
febrero, de la Sección Vigesimoquinta, que revocó la Resolución de 10 de diciembre
de 2003), en caso análogo al presente, considera que existe un acto de división
contemplado en la previsión genérica ‘in fine’ del apartado a) del artículo 151.1 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio. Viene a argumentar la sentencia que ‘(...) el artículo 396 del
Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, 'que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...', es
decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con
aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el
caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de
dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse
realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R.
de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas
de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante,
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común 'esencial' (término
utilizado en R. de la DGRN), de forma que la atribución de su uso exclusivo –
recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de
constituirse físicamente fincas independientes, como aduce el Sr. Registrador, tal
atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto
es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos
a cada una pues, con el proceder objeto de autos se forman dos entidades, con
atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una
porción de terreno'.”
Obviamente, las citas a la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid
(art. 151 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid) se deben entender
hechas a la legislación autonómica de les Illes Balears, cuyo artículo 146.1, letra a) es
prácticamente idéntico a la redacción de la ley madrileña.
cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
