III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5666)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31996
de una escritura pública de declaración de obra nueva por antigüedad y división
horizontal de una finca. En esta Resolución se establece que:
“4. Para resolver este recurso debemos recordar lo que declaró este Centro Directivo
en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
‘El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal.’
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
Rehabilitación Urbana, sin que en la certificación del técnico en la que se describe la
obra nueva y se data su antigüedad en el año 1970 se haga referencia a los elementos
privativos de la propiedad horizontal a inscribir.
Por tanto, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 3 de junio de 2019, cabe aplicar, analógicamente, aunque con
matizaciones, a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 citado, para no exigir la
licencia prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 a propiedades
horizontales, si se acredita su antigüedad, de modo que puedan computarse el
transcurso de los plazos previstos en la legislación urbanística aplicable para el
restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este
caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de
innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los
medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.”
Es claro que, en la escritura pública en cuestión, mediante la aportación de las
certificaciones catastrales (y del técnico competente) se ha acreditado la antigüedad de
las edificaciones, (1989 y 1924, respectivamente), que se hallan cada una de ellas
individualizadas catastralmente (dos certificaciones con referencias catastrales distintas)
y no consta en el registro de la propiedad anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, que el suelo
no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso público general.
Por otro lado, es fácil entender que, por el amplio transcurso del tiempo transcurrido
desde la finalización de las obras, según se acredita en las repetidas certificaciones
catastrales, la posible e hipotética infracción urbanística ha prescrito.
3. A mayor abundamiento sobre esta cuestión, la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, de fecha 25 de abril de 2018, en el recurso interpuesto
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1.
“5. La figura de la propiedad horizontal ‘tumbada’ ha sido objeto de análisis en
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de la Audiencia Provincial de Madrid,
Sección Novena, después de afirmar que, en principio, en la propiedad horizontal
propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad
jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo,
pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad, cita –con la
sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012–, la doctrina
sentada por esta Dirección General: ‘Como razona la resolución de la Dirección General
cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31996
de una escritura pública de declaración de obra nueva por antigüedad y división
horizontal de una finca. En esta Resolución se establece que:
“4. Para resolver este recurso debemos recordar lo que declaró este Centro Directivo
en la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto al artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
‘El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal.’
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
Rehabilitación Urbana, sin que en la certificación del técnico en la que se describe la
obra nueva y se data su antigüedad en el año 1970 se haga referencia a los elementos
privativos de la propiedad horizontal a inscribir.
Por tanto, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 3 de junio de 2019, cabe aplicar, analógicamente, aunque con
matizaciones, a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 citado, para no exigir la
licencia prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 a propiedades
horizontales, si se acredita su antigüedad, de modo que puedan computarse el
transcurso de los plazos previstos en la legislación urbanística aplicable para el
restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Según dicha doctrina, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este
caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de
innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los
medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.”
Es claro que, en la escritura pública en cuestión, mediante la aportación de las
certificaciones catastrales (y del técnico competente) se ha acreditado la antigüedad de
las edificaciones, (1989 y 1924, respectivamente), que se hallan cada una de ellas
individualizadas catastralmente (dos certificaciones con referencias catastrales distintas)
y no consta en el registro de la propiedad anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, que el suelo
no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso público general.
Por otro lado, es fácil entender que, por el amplio transcurso del tiempo transcurrido
desde la finalización de las obras, según se acredita en las repetidas certificaciones
catastrales, la posible e hipotética infracción urbanística ha prescrito.
3. A mayor abundamiento sobre esta cuestión, la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, de fecha 25 de abril de 2018, en el recurso interpuesto
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1.
“5. La figura de la propiedad horizontal ‘tumbada’ ha sido objeto de análisis en
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de la Audiencia Provincial de Madrid,
Sección Novena, después de afirmar que, en principio, en la propiedad horizontal
propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad
jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo,
pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad, cita –con la
sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012–, la doctrina
sentada por esta Dirección General: ‘Como razona la resolución de la Dirección General
cve: BOE-A-2023-5666
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Núm. 53
