III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5666)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32005
el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística.
Por lo tanto, se cumplen los requisitos para proceder a la inscripción por antigüedad
de las obras nuevas de las dos edificaciones, sin perjuicio de la previa subsanación de
los defectos observados que no han sido objeto de recurso.
5. En cuanto a la posibilidad de inscribir el régimen de propiedad horizontal, el
registrador justifica su exigencia en lo dispuesto en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre,
de urbanismo de las Illes Balears, que señala en el artículo 146, actos sujetos a licencia
urbanística municipal:
«1. Estará sujeta a licencia urbanística municipal previa, siempre que no estén
sujetos al régimen previsto en el artículo 148 de la presente ley, la realización de los
siguientes actos:
a) Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros
actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación
aprobados (…).»
Debe tenerse en cuenta además lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre
propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, que, a su vez, proporciona
plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación
del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse
como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se
hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite,
mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento
urbanístico vigente, que se permite mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).
En definitiva: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal,
cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las
edificaciones (vid. Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la
aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un
incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración
de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque
con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos
supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes.
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
Rehabilitación Urbana. El notario autorizante de la escritura que nos ocupa, declara en la
misma que: «Proceden los comparecientes a formalizar la división horizontal pretendida
por antigüedad al estar certificadas por técnico competente no solo la antigüedad de las
edificaciones declaradas en la estipulación precedente sino también al tener la misma
cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32005
el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística.
Por lo tanto, se cumplen los requisitos para proceder a la inscripción por antigüedad
de las obras nuevas de las dos edificaciones, sin perjuicio de la previa subsanación de
los defectos observados que no han sido objeto de recurso.
5. En cuanto a la posibilidad de inscribir el régimen de propiedad horizontal, el
registrador justifica su exigencia en lo dispuesto en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre,
de urbanismo de las Illes Balears, que señala en el artículo 146, actos sujetos a licencia
urbanística municipal:
«1. Estará sujeta a licencia urbanística municipal previa, siempre que no estén
sujetos al régimen previsto en el artículo 148 de la presente ley, la realización de los
siguientes actos:
a) Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros
actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación
aprobados (…).»
Debe tenerse en cuenta además lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre
propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, que, a su vez, proporciona
plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza
urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación
del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse
como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se
hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite,
mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento
urbanístico vigente, que se permite mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).
En definitiva: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal,
cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las
edificaciones (vid. Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la
aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un
incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración
de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque
con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos
supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes.
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y
Rehabilitación Urbana. El notario autorizante de la escritura que nos ocupa, declara en la
misma que: «Proceden los comparecientes a formalizar la división horizontal pretendida
por antigüedad al estar certificadas por técnico competente no solo la antigüedad de las
edificaciones declaradas en la estipulación precedente sino también al tener la misma
cve: BOE-A-2023-5666
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Núm. 53
