BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32004

Ley de Suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener
ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo, pero
eventualmente se extralimitó en lo edificado.
En relación con esta segunda vía, ha señalado igualmente este Centro Directivo
(vid., por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013) que el acceso al
Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones ex
artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción
establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo,
al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, y entre ellos los
específicamente contemplados en el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En concreto este precepto condiciona la inscripción de las obras nuevas antiguas al
requisito de la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en
fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además,
como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que
dicha fecha sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de
tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por
incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción,
edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter
demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen, junto
con la identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de
referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, los
requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
A este respecto, debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de
entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su
antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan
implicar su demolición, y ello es así, tanto si la obra se construyó con licencia, como si lo
fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su
terminación, corno si fue declarada en construcción en un momento anterior a la
declaración de su terminación.
En cuanto a la suficiencia de la certificación técnica a los efectos indicados, como
afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 16 de diciembre de 2013 (en relación
con el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, correspondiente con
el 28.4 actual), «la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de
acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios
que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino
que se emplean fórmulas disyuntivas o alternativas, al decir en el párrafo a) del
apartado 4 del artículo 20 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo que “se
inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de
las antiguas a que se refiere) que se acompañen de certificación expedida por el
Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o
certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en
fecha determinada y su descripción coincidente con el título”».
4. En el supuesto de este expediente, a la escritura se unen dos certificaciones
catastrales, relativas a las dos edificaciones existentes en la misma finca: a) la referida a
los corrales, almacenes, etc.., con referencia catastral 07046A00101920000TY,
construida en el año 1989; y b) la vivienda y sus dependencias con referencia
catastral 001501000CD51E0001OQ, construida en el año 1924. También se une
certificado del técnico competente emitido el día 20 de julio de 2022, que igualmente
acredita la existencia de las edificaciones en las citadas fechas. Tampoco consta que en

cve: BOE-A-2023-5666
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