III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5666)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32003
que, no se puede apreciar la prescripción extintiva alegada en la escritura calificada para
obviar el requisito imperativo de la licencia porque las certificaciones catastrales
incorporadas al título como documento complementario acreditan el año de construcción
de las obras declaradas pero no el dato de que, a partir de tal año tales obras pasaron a
ser propiedad de distintos titulares como elementos privativos de la finca junto a
elementos comunes que es lo que supondría la existencia de tal propiedad horizontal,
siendo este argumento extensible al certificado del técnico competente emitido el 20 de
julio de 2022 porque en el mismo no alude (sic) a la antigüedad de las edificaciones pero
no a la circunstancia a que se refiere este número.
Es aplicable el siguiente fundamento de derecho art. 146.1, letra a) Ley 12/2017
de 29 de diciembre de las Islas Baleares.»
Señala el registrador en su informe, que hay un error en la redacción de la nota
puesto que se incluyó el adverbio «no» en la referencia a la certificación del técnico
competente debiendo entenderse que la redacción correcta es «siendo este argumento
extensible al certificado del técnico competente emitido el 20 de julio de 2022 porque en
el mismo alude a la antigüedad de las edificaciones, pero no a la circunstancia a que se
refiere este número». Dicho error no ha supuesto, según resulta del tenor del escrito de
recurso, indefensión pues se ha entendido el sentido del defecto señalado por lo que no
es óbice para mantener el recurso.
– El recurrente incide en dos puntos: que la declaración de obra nueva se efectúa
por antigüedad y que no es exigible licencia alguna pues la antigüedad de la división
horizontal tumbada queda probada por los certificados catastrales y del técnico que se
insertan en la escritura.
2. Como cuestión previa a tratar, debe recordarse que el ámbito del recurso es
resolver si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho y esto no lo
modifica el hecho de haberse solicitado calificación sustitutoria, pues esta debe confirmar
o revocar el contenido de la nota de calificación sustituida emitida por el registrador de la
Propiedad ante el que se presentó el documento. La calificación sustitutoria no es un
recurso contra la calificación del registrador sustituido, sino un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por este, como ha declarado
reiteradamente este Centro Directivo. En este supuesto la calificación sustitutoria, aun
cuando añada un fundamento de Derecho nuevo, no hace sino confirmar los defectos
alegados y a ellos debe ceñirse el recurso y como consecuencia la Resolución que le
ponga fin.
3. Entrando en el fondo del asunto, debe determinarse si es exigible autorización
administrativa para inscribir una división horizontal constituida sobre una construcción
que pretende inscribirse por antigüedad.
En cuanto a la acreditación de la antigüedad de la construcción, a pesar de lo
señalado en el escrito de interposición del recurso, no se cuestiona en la nota de
calificación ya que los defectos relativos a la obra nueva, que no se recurren, no hacen
referencia a la antigüedad de la construcción.
En cualquier caso y dado el defecto de redacción de la nota en los términos
expuestos, cabe recordar en relación con los requisitos descriptivos de la edificación
objeto de una declaración de una obra nueva por antigüedad que, como ha señalado
este Centro Directivo en diversas ocasiones (vid. Resoluciones de 30 de mayo de 2016,
31 de julio de 2018 y 29 de junio de 2021), para la inscripción de escrituras de
declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria
del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter
excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones
consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte
de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. Y como
señaló la Resolución de esta Dirección General de 22 de julio de 2014, el instituto de la
prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la
cve: BOE-A-2023-5666
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32003
que, no se puede apreciar la prescripción extintiva alegada en la escritura calificada para
obviar el requisito imperativo de la licencia porque las certificaciones catastrales
incorporadas al título como documento complementario acreditan el año de construcción
de las obras declaradas pero no el dato de que, a partir de tal año tales obras pasaron a
ser propiedad de distintos titulares como elementos privativos de la finca junto a
elementos comunes que es lo que supondría la existencia de tal propiedad horizontal,
siendo este argumento extensible al certificado del técnico competente emitido el 20 de
julio de 2022 porque en el mismo no alude (sic) a la antigüedad de las edificaciones pero
no a la circunstancia a que se refiere este número.
Es aplicable el siguiente fundamento de derecho art. 146.1, letra a) Ley 12/2017
de 29 de diciembre de las Islas Baleares.»
Señala el registrador en su informe, que hay un error en la redacción de la nota
puesto que se incluyó el adverbio «no» en la referencia a la certificación del técnico
competente debiendo entenderse que la redacción correcta es «siendo este argumento
extensible al certificado del técnico competente emitido el 20 de julio de 2022 porque en
el mismo alude a la antigüedad de las edificaciones, pero no a la circunstancia a que se
refiere este número». Dicho error no ha supuesto, según resulta del tenor del escrito de
recurso, indefensión pues se ha entendido el sentido del defecto señalado por lo que no
es óbice para mantener el recurso.
– El recurrente incide en dos puntos: que la declaración de obra nueva se efectúa
por antigüedad y que no es exigible licencia alguna pues la antigüedad de la división
horizontal tumbada queda probada por los certificados catastrales y del técnico que se
insertan en la escritura.
2. Como cuestión previa a tratar, debe recordarse que el ámbito del recurso es
resolver si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho y esto no lo
modifica el hecho de haberse solicitado calificación sustitutoria, pues esta debe confirmar
o revocar el contenido de la nota de calificación sustituida emitida por el registrador de la
Propiedad ante el que se presentó el documento. La calificación sustitutoria no es un
recurso contra la calificación del registrador sustituido, sino un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por este, como ha declarado
reiteradamente este Centro Directivo. En este supuesto la calificación sustitutoria, aun
cuando añada un fundamento de Derecho nuevo, no hace sino confirmar los defectos
alegados y a ellos debe ceñirse el recurso y como consecuencia la Resolución que le
ponga fin.
3. Entrando en el fondo del asunto, debe determinarse si es exigible autorización
administrativa para inscribir una división horizontal constituida sobre una construcción
que pretende inscribirse por antigüedad.
En cuanto a la acreditación de la antigüedad de la construcción, a pesar de lo
señalado en el escrito de interposición del recurso, no se cuestiona en la nota de
calificación ya que los defectos relativos a la obra nueva, que no se recurren, no hacen
referencia a la antigüedad de la construcción.
En cualquier caso y dado el defecto de redacción de la nota en los términos
expuestos, cabe recordar en relación con los requisitos descriptivos de la edificación
objeto de una declaración de una obra nueva por antigüedad que, como ha señalado
este Centro Directivo en diversas ocasiones (vid. Resoluciones de 30 de mayo de 2016,
31 de julio de 2018 y 29 de junio de 2021), para la inscripción de escrituras de
declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria
del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter
excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones
consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte
de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. Y como
señaló la Resolución de esta Dirección General de 22 de julio de 2014, el instituto de la
prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la
cve: BOE-A-2023-5666
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