III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5667)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32009
3. Por lo que se refiere a las cantidades reclamadas, una vez determinado que la
hipoteca objeto de ejecución es la de la inscripción 6.ª modificada por las
inscripciones 8.ª y 11.ª, la cantidad reclamada por principal es superior a la garantizada
por dicha hipoteca, dándose además la circunstancia de que existen acreedores
posteriores (Artículos 18, 30, 131, 132, 135 de la Ley Hipotecaria, 98, 100 del
Reglamento Hipotecario, 656, 659, 688, 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y normas
concordantes).
4. Se acompaña fotocopia de un acta de manifestaciones autorizada por el Notario
de Tres Cantos don Alfonso García-Perrote Latorre, número 124 de protocolo, por la que
la representante de la adjudicataria manifiesta que la finca se encuentra libre de
arrendatarios y ocupantes desde el 25 de noviembre de 2020, pero sin que en la copia
aportada se pueda verificar la autenticidad de la misma, por lo que no es un documento
público auténtico, debiendo acompañarse el original de dicha acta (Artículos 3, 9, 18, 30,
72, de la Ley Hipotecaria, 51.11.ª, 98, 166 del Reglamento Hipotecario y concordantes y
reiteradas resoluciones del Centro Directivo).
Por lo tanto, falta indicar la situación arrendaticia de la finca, manifestada por el
adquirente, y si está arrendada, la notificación al arrendatario de la transmisión de la
finca, ya que en caso de transmisión forzosa también existe el derecho de tanteo y
retracto legal consagrado en los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
a su favor (así Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 19 de noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 15 de marzo de 2006 y 10 de
julio de 2013, entre otras)
Esta calificación no prejuzga la que resulte a la vista de los nuevos documentos que
se aportaren.
La presente nota de calificación determina la prórroga del asiento de presentación
por 60 días hábiles a partir de la notificación conforme al artículo 323-1° de la Ley
Hipotecaria.
Contra esta nota de calificación podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Carlos
Rubiales y Moreno registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 25 a día veintiuno de
julio del dos mil veintidós.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de Alcorcón número 1, doña Guillermina Bosch Cabot, quien, con nota de
fecha 12 de agosto de 2022, confirmó la calificación inicial, siendo notificada al
presentante al correo electrónico por él facilitado el mismo día 12 de agosto de 2022, sin
que acusase recibo de su recepción y lectura, si bien, con fecha 29 de septiembre
de 2022, fue retirada del Registro la referida documentación judicial. Los términos de la
calificación sustitutoria fueron los siguientes:
«1. En cuanto al primero de los defectos, el principio de especialidad impone
absoluta claridad en los documentos que acceden al registro para que pueda saberse
inequívocamente las operaciones que deben realizarse. En el presente caso, existen
dudas acerca de cuál es la hipoteca que se ejecutó puesto que de los documentos
presentados se invoca la inscripción 1.ª que no es una hipoteca. Además, se da la
circunstancia que de los asientos del Registro no existe referencia alguna al
procedimiento de ejecución 820/2012 del Juzgado de Primera Instancia N.º100 de los de
Madrid puesto que la única referencia a un procedimiento de ejecución está en la nota al
margen de la inscripción 12.ª que es una hipoteca de otro acreedor y el procedimiento es
el 663/2013 del Juzgado N.º100 de Madrid. La falta de nota marginal de expedición de
certificación al margen de la hipoteca ejecutada impediría la inscripción del testimonio del
auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas conforme a la doctrina
de la DGSJFP (R. 28/6/2021 entre otras).
cve: BOE-A-2023-5667
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32009
3. Por lo que se refiere a las cantidades reclamadas, una vez determinado que la
hipoteca objeto de ejecución es la de la inscripción 6.ª modificada por las
inscripciones 8.ª y 11.ª, la cantidad reclamada por principal es superior a la garantizada
por dicha hipoteca, dándose además la circunstancia de que existen acreedores
posteriores (Artículos 18, 30, 131, 132, 135 de la Ley Hipotecaria, 98, 100 del
Reglamento Hipotecario, 656, 659, 688, 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y normas
concordantes).
4. Se acompaña fotocopia de un acta de manifestaciones autorizada por el Notario
de Tres Cantos don Alfonso García-Perrote Latorre, número 124 de protocolo, por la que
la representante de la adjudicataria manifiesta que la finca se encuentra libre de
arrendatarios y ocupantes desde el 25 de noviembre de 2020, pero sin que en la copia
aportada se pueda verificar la autenticidad de la misma, por lo que no es un documento
público auténtico, debiendo acompañarse el original de dicha acta (Artículos 3, 9, 18, 30,
72, de la Ley Hipotecaria, 51.11.ª, 98, 166 del Reglamento Hipotecario y concordantes y
reiteradas resoluciones del Centro Directivo).
Por lo tanto, falta indicar la situación arrendaticia de la finca, manifestada por el
adquirente, y si está arrendada, la notificación al arrendatario de la transmisión de la
finca, ya que en caso de transmisión forzosa también existe el derecho de tanteo y
retracto legal consagrado en los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
a su favor (así Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 19 de noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 15 de marzo de 2006 y 10 de
julio de 2013, entre otras)
Esta calificación no prejuzga la que resulte a la vista de los nuevos documentos que
se aportaren.
La presente nota de calificación determina la prórroga del asiento de presentación
por 60 días hábiles a partir de la notificación conforme al artículo 323-1° de la Ley
Hipotecaria.
Contra esta nota de calificación podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Carlos
Rubiales y Moreno registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 25 a día veintiuno de
julio del dos mil veintidós.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de Alcorcón número 1, doña Guillermina Bosch Cabot, quien, con nota de
fecha 12 de agosto de 2022, confirmó la calificación inicial, siendo notificada al
presentante al correo electrónico por él facilitado el mismo día 12 de agosto de 2022, sin
que acusase recibo de su recepción y lectura, si bien, con fecha 29 de septiembre
de 2022, fue retirada del Registro la referida documentación judicial. Los términos de la
calificación sustitutoria fueron los siguientes:
«1. En cuanto al primero de los defectos, el principio de especialidad impone
absoluta claridad en los documentos que acceden al registro para que pueda saberse
inequívocamente las operaciones que deben realizarse. En el presente caso, existen
dudas acerca de cuál es la hipoteca que se ejecutó puesto que de los documentos
presentados se invoca la inscripción 1.ª que no es una hipoteca. Además, se da la
circunstancia que de los asientos del Registro no existe referencia alguna al
procedimiento de ejecución 820/2012 del Juzgado de Primera Instancia N.º100 de los de
Madrid puesto que la única referencia a un procedimiento de ejecución está en la nota al
margen de la inscripción 12.ª que es una hipoteca de otro acreedor y el procedimiento es
el 663/2013 del Juzgado N.º100 de Madrid. La falta de nota marginal de expedición de
certificación al margen de la hipoteca ejecutada impediría la inscripción del testimonio del
auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas conforme a la doctrina
de la DGSJFP (R. 28/6/2021 entre otras).
cve: BOE-A-2023-5667
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Núm. 53
