III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5667)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32016
el Registro de la Propiedad quien emite la certificación y debe realizar las notificaciones
a esos terceros, conservando los justificantes de su realización.
Por su parte, el artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria dispone que: «A los efectos de
las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución
directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los
extremos siguientes: (…) 2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los
acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la
hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de
certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la
notificación».
Siendo el registrador de Propiedad quien emite la certificación el funcionario que
debe realizar las notificaciones a los citados titulares de inscripciones y anotaciones
posteriores a la hipoteca que se ejecuta, y existiendo la obligación de conservar los
justificantes de su realización; el registrador de la propiedad que califique la inscripción
de la adjudicación judicial, sea el mismo o sea un sucesor en la oficina, deberá
fundamentar la misma en los asientos (nota marginal) y acuses de recibo que obren en
el expediente registral, sin que pueda prevalecer la expresión de haberse verificado las
notificaciones que conste en el mandamiento de cancelación de cargas, ya derive ésta,
bien de una redacción formularia del mandamiento o bien de una errónea información
suministrada por el Registro.
8. Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la
de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación a la antigua regla cuarta del
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de
dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que
sea base del procedimiento.
Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores al
mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria,
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito
esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota
marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación
preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General
(Resolución de 25 de noviembre de 2002).
Podemos concluir que son dos los principales efectos de esta nota marginal:
El primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores
la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en
concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que
el adquirente deberá soportar.
El segundo, identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con
posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del
bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan
intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a
quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún
derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las
consecuencias que de ello se derivan.
La certificación de cargas en definitiva fija de forma definitiva la situación registral de
la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica
dicha situación.
cve: BOE-A-2023-5667
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 32016
el Registro de la Propiedad quien emite la certificación y debe realizar las notificaciones
a esos terceros, conservando los justificantes de su realización.
Por su parte, el artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria dispone que: «A los efectos de
las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución
directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los
extremos siguientes: (…) 2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los
acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la
hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de
certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la
notificación».
Siendo el registrador de Propiedad quien emite la certificación el funcionario que
debe realizar las notificaciones a los citados titulares de inscripciones y anotaciones
posteriores a la hipoteca que se ejecuta, y existiendo la obligación de conservar los
justificantes de su realización; el registrador de la propiedad que califique la inscripción
de la adjudicación judicial, sea el mismo o sea un sucesor en la oficina, deberá
fundamentar la misma en los asientos (nota marginal) y acuses de recibo que obren en
el expediente registral, sin que pueda prevalecer la expresión de haberse verificado las
notificaciones que conste en el mandamiento de cancelación de cargas, ya derive ésta,
bien de una redacción formularia del mandamiento o bien de una errónea información
suministrada por el Registro.
8. Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la
de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación a la antigua regla cuarta del
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de
dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un
cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la
cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que
sea base del procedimiento.
Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores al
mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria,
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito
esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota
marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación
preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General
(Resolución de 25 de noviembre de 2002).
Podemos concluir que son dos los principales efectos de esta nota marginal:
El primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores
la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en
concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que
el adquirente deberá soportar.
El segundo, identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con
posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del
bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan
intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a
quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún
derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las
consecuencias que de ello se derivan.
La certificación de cargas en definitiva fija de forma definitiva la situación registral de
la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica
dicha situación.
cve: BOE-A-2023-5667
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
