BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31962

respecta, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de
elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la
exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto y circunscrita su exigencia en los
términos que señaló la Resolución de 11 de febrero de 2009, a menos que se pretenda,
en línea con lo señalado anteriormente, constatar otras modificaciones que puedan
suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del
conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio (…)
El cambio de uso que se instrumenta en el título no es inferido o meramente
deducido por esta registradora a la vista del título presentado, sino que se manifiesta
expresamente por los propios otorgantes, quienes en el antecedente segundo de la
Escritura manifiestan que han reformado y cambiado el uso de la finca y describen
expresamente el acto que se instrumenta como reforma consistente en cambio de uso
del edificio comercial para residencial con siete viviendas en la Calle (…) de Camarma
de Esteruelas (Madrid). Resulta también el alcance y significado del cambio de uso de la
licencia concedida por el Ayuntamiento de Camarma de Esteruelas, en sesión celebrada
el día veintiuno de junio de dos mil dieciséis, que consta incorporada en el título, en la
que expresamente se autoriza el cambio de uso de edificio comercial a edificio
multifamiliar compuesto por siete viviendas (cfr. Acuerdo Primero de la licencia), así
como de la certificación expedida por el técnico y que se incorpora al acta
complementaria, en los términos que luego se dirán.
En cuanto a la segunda de las cuestiones, es decir, el alcance de la reforma, la
propia Resolución establece que respecto de la segunda de las actuaciones realizadas,
consistente en la reforma del edificio para la habilitación de las siete viviendas, con
acceso desde un portal único, tres de ellas situadas en planta baja y cuatro en planta
primera, habilitando así mismo la zona bajo cubierta, debe tenerse en cuenta que este
Centro Directivo, en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, concluyó en
sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de
ampliación o reforma de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de
Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2. Parte la Resolución-Circular en
su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro prevista
por la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, según redacción dada por el
artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas
y del Orden Social, disposición en la que, después de exonerar de la exigencia de la
garantía al autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, se dispone
que «tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de
edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva
construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad
a la entrada en vigor de la presente Ley». La elección por el legislador de dicho término
de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación stricto
sensu puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de
las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalarían esta
idea la regla inclusio unius, exclusio alterius y que la norma que examinamos es de
naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso
particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí
estricta». En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la
licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o
modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo
que sucede en el presente caso en que la reforma del edificio se ampara en una licencia
concedida en el año 2018 (…) Como declaró esta Dirección General en su
Resolución 19 de julio de 2005, confirmada por otras de fecha posterior, como la de 26
de julio de 2010, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se
aplica al proceso de edificación (definido este último como la acción y el resultado de
construir un edificio), toda obra autónoma de ampliación y reforma de un edificio no
simultánea a una rehabilitación (cfr. Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de

cve: BOE-A-2023-5663
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Núm. 53