BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31961

El artículo 20 de la citada Ley dispone que no se autorizarán ni se inscribirán en el
Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de
edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
El artículo 2.2 de la Ley, cuando regula el ámbito de aplicación de la misma, declara
comprendidas todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio.
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria dispone, al regular la inscripción de las obras
nuevas, que habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
III. El presente caso ya fue resuelto por RDGSJYFP de 30 de mayo de 2022 en
recurso interpuesto por el presentante contra la citada nota expedida por quien suscribe
en atención al título que aquí se presenta. Tal Resolución parte de dos ejes
fundamentales en los que ha de basarse la exigencia del seguro decenal en el presente
supuesto: el cambio de uso, por un lado, y el alcance de la reforma que se instrumenta,
por otro.
En cuanto al cambio de uso, la citada Resolución señala que debe tenerse en cuenta
(cfr., entre otras, las Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de abril de 2014, 12 de
septiembre y 30 de noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017 y 27 de junio y 31 de julio
de 2018) que nuestro ordenamiento jurídico contempla el derecho del propietario de un
terreno a construir y edificar en el mismo siempre que aquéllas se lleven a cabo en el
tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (vid.
artículos 12 y 14 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). (…) De la
regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica
accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura integrando el contorno
que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica
una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. (…) El
control administrativo con relación a si una edificación concreta y determinada puede ser
objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna
licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de
ocupación (u otro título habilitante), que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y
aprobados (…) Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos
determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito,
cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la
aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid.
artículo 28.3 de la Ley de Suelo). Y esto es así porque, aun cuando no siempre una
alteración de la descripción de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de
acreditación de los requisitos exigidos por la normativa urbanística (vid. Resolución de 19
de febrero de 2005, en contraposición a la de 27 de diciembre de 2010), es evidente que
la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística
aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto en cuanto modificación del
derecho de propiedad. Partiendo de estos argumentos este Centro Directivo ha afirmado
(cfr. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo y 30 de noviembre de 2016 y 27 de junio de 2018) que el cambio de uso de la
edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como
elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral
se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto
en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación. (…). En
consecuencia, y específicamente en lo que a la obligatoriedad del seguro decenal

cve: BOE-A-2023-5663
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Núm. 53