III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-5663)
Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31973
En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la
licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o
modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación».
Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la reforma del
edificio se ampara en una licencia concedida en el año 2018, esto es, con independencia
de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la modificación y ampliación
del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la documentación aportada referencia
alguna a la rehabilitación del edificio.
Como declaró esta Dirección General en su Resolución 19 de julio de 2005,
confirmada por otras de fecha posterior, como la de 26 de julio de 2010, partiendo de la
premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación
(definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), toda obra
autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr.
Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda
indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada ley (y por
consiguiente de las garantías que establece).
10. Por lo que se refiere a la naturaleza o carácter de las obras realizadas, cabe
traer a colación la doctrina fijada por este Centro Directivo, basada a su vez en la citada
Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 (cfr., por todas, la Resolución de 11 de
abril de 2022), según la cual el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda
regulación, dada la trascendencia de la propiedad inmobiliaria y, puesto que el fin
fundamental de la declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente
o futura al Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar
la mera manifestación del titular con la acreditación documental del cumplimiento de una
serie de requisitos.
Estos documentos realmente son los que constatan y garantizan la existencia y
legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra nueva solo será
posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y urbanísticos de la
declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los plazos de
prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Entre esos requisitos cobra especial relevancia la certificación del técnico
competente. Como ha reiterado esta Dirección General, se entiende por certificado
técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para
ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación
oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho
o la certeza de un dato.
Entre sus competencias se encuentra determinar cuándo no son de aplicación las
garantías establecidas en los artículos 19 y 20.1 y la disposición adicional segunda de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, conforme al criterio establecido por la ResoluciónCircular de 3 de diciembre de 2003, de este Centro Directivo, debido a la inexistencia de
alteración alguna en la configuración arquitectónica o estructural del edificio,
circunstancias que solo son apreciables por un técnico con competencia suficiente.
Como ha recordado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 1 de marzo
de 2003, 4 de diciembre de 2006, 11 de febrero 2009, 15 de mayo de 2015, 5 de junio
de 2020 o, más recientemente, la de 11 de abril de 2022), quedan bajo exclusiva
responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el
certificado por él expedido y lo mismo debe predicarse de las manifestaciones que
efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Por ello, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente
parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe
quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director
de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de
inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de
carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este
Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de
cve: BOE-A-2023-5663
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 53
Viernes 3 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 31973
En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la
licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o
modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación».
Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la reforma del
edificio se ampara en una licencia concedida en el año 2018, esto es, con independencia
de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la modificación y ampliación
del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la documentación aportada referencia
alguna a la rehabilitación del edificio.
Como declaró esta Dirección General en su Resolución 19 de julio de 2005,
confirmada por otras de fecha posterior, como la de 26 de julio de 2010, partiendo de la
premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación
(definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), toda obra
autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr.
Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda
indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada ley (y por
consiguiente de las garantías que establece).
10. Por lo que se refiere a la naturaleza o carácter de las obras realizadas, cabe
traer a colación la doctrina fijada por este Centro Directivo, basada a su vez en la citada
Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 (cfr., por todas, la Resolución de 11 de
abril de 2022), según la cual el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda
regulación, dada la trascendencia de la propiedad inmobiliaria y, puesto que el fin
fundamental de la declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente
o futura al Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar
la mera manifestación del titular con la acreditación documental del cumplimiento de una
serie de requisitos.
Estos documentos realmente son los que constatan y garantizan la existencia y
legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra nueva solo será
posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y urbanísticos de la
declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los plazos de
prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Entre esos requisitos cobra especial relevancia la certificación del técnico
competente. Como ha reiterado esta Dirección General, se entiende por certificado
técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para
ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación
oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho
o la certeza de un dato.
Entre sus competencias se encuentra determinar cuándo no son de aplicación las
garantías establecidas en los artículos 19 y 20.1 y la disposición adicional segunda de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, conforme al criterio establecido por la ResoluciónCircular de 3 de diciembre de 2003, de este Centro Directivo, debido a la inexistencia de
alteración alguna en la configuración arquitectónica o estructural del edificio,
circunstancias que solo son apreciables por un técnico con competencia suficiente.
Como ha recordado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 1 de marzo
de 2003, 4 de diciembre de 2006, 11 de febrero 2009, 15 de mayo de 2015, 5 de junio
de 2020 o, más recientemente, la de 11 de abril de 2022), quedan bajo exclusiva
responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el
certificado por él expedido y lo mismo debe predicarse de las manifestaciones que
efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Por ello, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente
parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe
quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director
de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de
inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de
carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este
Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de
cve: BOE-A-2023-5663
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Núm. 53
