BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31972

Es decir, tienen la consideración de edificación las intervenciones sobre los edificios
existentes que alteren su configuración arquitectónica, y suponen tal alteración las
intervenciones totales y las parciales que, o bien produzcan una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o bien
tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
El precepto emplea una construcción disyuntiva, de modo que si una intervención
parcial tiene por objeto cambiar los usos característicos del edificio, ello supone una
intervención parcial que altera su configuración arquitectónica que se incluye dentro del
concepto de edificación y al que por tanto le es exigible el seguro decenal, con
independencia de que también produzca o no una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural. Al fin y al cabo, el
cambio de los usos característicos del edificio supone dotar de una nueva vida al mismo.
Que las obras en cuestión cuya inscripción se pretende a través de los títulos
calificados suponen un cambio de los usos característicos del edificio no ofrece dudas,
ya que los propios recurrentes así lo aseveran en la escritura complementaria
(«habiendo consistido las obras en el cambio de uso a vivienda, y la reforma de su
interior para su adecuación a ese nuevo uso característico») y en su escrito de recurso
(donde afirman que en este caso se ha cambiado el uso de todas las dependencias del
inmueble), también certifica el arquitecto en la certificación incorporada en la escritura
complementaria que las obras han consistido en el cambio de uso del edificio industrial
(matadero, fábrica de embutidos) para uso residencial y la adecuación interior del
inmueble para ese nuevo uso característico y asimismo resulta de la licencia de obras
concedida, mediante la cual se autoriza el cambio de uso de edificio comercial a edificio
multifamiliar compuesto por siete viviendas y se otorga licencia para llevar a efecto obras
de carácter mayor consistentes en reforma y cambio de uso de edificio comercial para
habilitación de siete viviendas.
Todo ello lleva a la conclusión de que es necesario en este caso acreditar la
constitución del seguro decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación, para poder practicar la inscripción, tal como señala la
registradora en su nota de calificación.
9. También se indicó en la Resolución de 30 de mayo de 2022 que, en lo que se
refiere a la reforma del edificio para la habilitación de las siete viviendas, con acceso
desde un portal único, tres de ellas situadas en planta baja y cuatro en planta primera,
habilitando así mismo la zona bajo cubierta, debe tenerse en cuenta que este Centro
Directivo, en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, concluyó en sentido
favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación o
reforma de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación
de la Edificación definido por su artículo 2.
Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión
de la exigencia del seguro prevista por la disposición adicional segunda de la
Ley 38/1999, según redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, disposición en la
que, después de exonerar de la exigencia de la garantía al autopromotor individual de
una única vivienda para uso propio, se dispone que «tampoco será exigible la citada
garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a
viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las
correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la
presente Ley».
La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender
que sólo en los casos de rehabilitación “stricto sensu” puede aplicarse la exoneración del
seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o
ampliación de edificios ya existentes. Avalarían esta idea la regla “inclusio unius, exclusio
alterius” y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el
régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a
una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta».

cve: BOE-A-2023-5663
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Núm. 53