BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31970

Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo con relación a si una edificación concreta y determinada
puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la
oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia
de ocupación (u otro título habilitante), que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado de acuerdo con (entre otras cosas) los usos
previstos y aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida.
7. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que
sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos
específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se
declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a
los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos
por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento
hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de
la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el
primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al
proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo
se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el
título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles
dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad
urbanística.
Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados
cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier
modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la
norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de
Suelo).
Y esto es así porque, aun cuando no siempre una alteración de la descripción de la
obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos
por la normativa urbanística (vid. Resolución de 19 de febrero de 2005, en contraposición
a la de 27 de diciembre de 2010), es evidente que la alteración del uso de todo o parte
del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho
supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad.
8. Partiendo de estos argumentos la Dirección General de los Registros y del
Notariado ha afirmado (cfr. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21
de abril de 2014, 13 de mayo y 30 de noviembre de 2016 y 27 de junio de 2018) que el
cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de
obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen
de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28
del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del
uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la
edificación.

cve: BOE-A-2023-5663
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 53