BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31969

protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o
documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o
partes objeto de protección».
Del conjunto de los preceptos transcritos resulta que, en la medida en que la reforma
llevada a cabo produzca una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos
característicos del edificio, será preceptiva la prestación del seguro decenal.
4. Es preciso analizar, por tanto, si es preceptiva o no en este caso la contratación
del seguro decenal en función de que estén o no incluidas las obras realizadas en el
ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación,
analizando si la certificación técnica expedida por técnico competente acredita o no la
exclusión las mismas de dicho ámbito y todo ello mediante el examen de la reforma del
edificio en su conjunto para habilitar siete viviendas que suponen las obras realizadas y
el cambio de uso a que dan lugar.
5. En primer lugar es preciso analizar si la certificación expedida por técnico
competente que se incorpora a la escritura complementaria carece de fehaciencia como
afirma la registradora en su nota de calificación.
En el otorgamiento segundo de la escritura complementaria consta que los
comparecientes entregarán al notario autorizante para que quede unido a la escritura
certificado descriptivo de la obra suscrito por el arquitecto, autor del proyecto y director
de la obra, don A. P. R., pero según una diligencia extendida en la escritura por el mismo
notario autorizante el día 21 de julio de 2022, efectivamente se ha entregado al notario la
certificación suscrita por el mencionado arquitecto, que queda unida a la matriz de la
escritura, y dicho notario legitima su firma, por haber sido ratificada en su presencia.
Consta por tanto de manera fehaciente la identidad del firmante del certificado
(artículo 49 del Real Decreto 1093/1997) y consta también su condición de técnico
competente, pues es el arquitecto autor del proyecto y director de la obra, como resulta
del propio certificado, de la licencia de obras concedida y del certificado de fin de obra
incorporado a la escritura complementada (artículos 50 y 52 del Real
Decreto 1093/1997) y debe ser revocado, por tanto, este motivo como determinante de la
resolución de este expediente, sin perjuicio del análisis a continuación de los otros
motivos señalados por la registradora.
6. Respecto del cambio de uso, debe tenerse en cuenta (cfr., entre otras, las
Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de abril de 2014, 12 de septiembre y 30 de
noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017 y 27 de junio y 31 de julio de 2018) que
nuestro ordenamiento jurídico contempla el derecho del propietario de un terreno a
construir y edificar en el mismo siempre que aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las
condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (vid. artículos 12 y 14 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico del
suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado,
clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo
con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de
las características y situación del bien» (artículo 12.1).
Finalmente, en el artículo 15.1 se establece que: «El derecho de propiedad de los
terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter
general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes: a)
Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura
integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del
uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la
propiedad misma.

cve: BOE-A-2023-5663
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Núm. 53