BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31968

volumetría ni tampoco ha habido alteración de su conjunto estructural, indicando a
continuación que las obras llevadas a cabo han consistido en el cambio de uso indicado
en la escritura y la adecuación interior del inmueble para este nuevo uso característico.
La cuestión debe ser por tanto contemplada a la luz del criterio establecido en la
reiterada Resolución de 30 de mayo de 2022, teniendo esta vez en consideración
también la escritura complementaria que ahora se aporta de manera adicional y la
certificación expedida por técnico competente a ella incorporada.
2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en
los «Vistos»), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene
por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo
las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso,
así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y
la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta
finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la ley al afirmar que, ante la creciente
demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la garantía para
proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino
también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos
elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la
construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.
Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere
la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el
bienestar de la sociedad, la ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad
del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan
en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio» –cfr. artículo 3.1.b.1)–.
El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador
pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales
ocasionados por vicios o defectos de la construcción. Es el artículo 19.1 de la ley el que
obliga a la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución, «para
garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro –cfr.
artículo 9.2.d)–; obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno,
del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino
principal sea el de vivienda», y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación,
establece, a su vez, mecanismos de control, determinando en su artículo 20.1, el cierre
registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones
que entren en el ámbito de aplicación de la ley (cfr. artículo 2) «sin que se acredite y
testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».
3. La exigencia del referido seguro decenal queda circunscrita a las edificaciones,
entendiéndose por tales, según el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación,
las siguientes: «a). Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas
construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de
forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola
planta. b). Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio. c). Obras que tengan el carácter de
intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de

cve: BOE-A-2023-5663
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