BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 53

Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 31950

operaciones solicitadas en las escrituras presentadas no pueden llevarse a efecto, por
los siguientes

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación
con carácter preceptivo siempre que se “inmatricule una finca, o se realicen operaciones
de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división,
agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas,
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”. Como ha afirmado reiteradamente
la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, tal precepto debe ser
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca
registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal
modificación. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter
potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación
registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el
artículo 199.
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación
gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el apartado 2 prevé
que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real
de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada,
así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de
junio de 2017).
Respecto a la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH para preservar
eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados en el presente caso,
es preciso entrar a valorar la oposición formulada por el titular del dominio público
afectado a efectos de calificar negativamente la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada.
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva

cve: BOE-A-2023-5662
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