III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-4476)
Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 30, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 25811
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen
distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
3. El apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal,
introducido en dicha ley por el Real Decreto-ley 7/2019, es el que ha servido de base al
acuerdo elevado a público en la escritura calificada y en el que se ampara el recurrente
para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad.
No obstante, la calificación impugnada se centra en la exigencia de consentimiento
de determinados propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la
adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación
estatutaria.
En relación con esta última cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las
exigencias derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), según reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las
Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009,
25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018, 29 de
mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020, 27 y 29 de abril y 8 de junio
de 2021 y 3 de octubre de 2022), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de
dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de
adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un
consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos
nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de
la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
cve: BOE-A-2023-4476
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Núm. 43
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al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen
distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
3. El apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal,
introducido en dicha ley por el Real Decreto-ley 7/2019, es el que ha servido de base al
acuerdo elevado a público en la escritura calificada y en el que se ampara el recurrente
para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad.
No obstante, la calificación impugnada se centra en la exigencia de consentimiento
de determinados propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la
adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación
estatutaria.
En relación con esta última cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las
exigencias derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), según reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las
Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009,
25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018, 29 de
mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020, 27 y 29 de abril y 8 de junio
de 2021 y 3 de octubre de 2022), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de
dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de
adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un
consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos
nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de
la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
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