BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 25810

El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, desde el momento de la adopción del acuerdo hasta su presentación en el registro,
ha cambiado la titularidad de dos de los elementos integrantes de la propiedad horizontal
en virtud de escritura pública otorgada el día 20 de julio de 2022, por lo que, a su juicio,
es necesario el consentimiento de estos últimos titulares registrales, según los
artículos 20 y 32 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo.
El notario recurrente alega que dicho consentimiento es innecesario porque los
referidos titulares registrales han adquirido el dominio de los dos elementos privativos
indicados por título de herencia de su anterior propietaria, que había quedado vinculada
por el acuerdo debatido (por haber sido notificada del contenido de éste, sin haberse
opuesto); por ello, los herederos quedan subrogados en la posición jurídica de su
causante y no pueden desconocer las obligaciones que a ésta vinculaban.
2. La Ley sobre propiedad horizontal atribuye a la junta de propietarios, como
órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la
comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de dicha ley), si bien tratándose de determinados
acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo
serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la
regla sexta del artículo 17, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite
la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si
prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el
llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla séptima
del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también
a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr.
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior

cve: BOE-A-2023-4476
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Núm. 43