BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 25809

un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario
que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos
titulares de los elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas
oportunamente (cfr. Artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de
la Ley Hipotecaria)”, pero en nuestro caso, realmente, estos nuevos titulares registrales
no pueden considerarse terceros, en primer lugar, como consecuencia de su
subrogación en la posición jurídica de su causante y, en definitiva, por aplicación del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que afirma rotundamente que “los adquirentes a título
gratuito no gozarán de más protección que la que tuviere su causante o transferente”,
quien ya tuvo conocimiento de tal acuerdo y, según se indica en el certificado, prestó su
conformidad. En ningún caso podríamos considerar terceros a tales herederos, pues no
lo son aquellos los [sic] herederos de propietarios anteriores, por aplicación del
artículo 1.257 y por excluir de tal concepto las adquisiciones mortis causa. En el mismo
momento de adopción del acuerdo y habiendo manifestado su conformidad la causante,
quedaron vinculados sus potenciales herederos, pues las obligaciones derivadas del
mismo no son intransmisibles por ley, naturaleza o pacto, sin olvidar el principio de libre
transmisión de derechos consagrado en el artículo 1.112 del Código Civil y los propios
efectos que produce la transmisión mortis causa.
A la vista de todo lo anterior, ha de decaer la calificación recurrida, toda vez que los
herederos quedan subrogados en la posición jurídica de su causante y no pueden
desconocer las obligaciones que a aquélla vinculaban, con lo que se cumplen los
requisitos prescritos genéricamente por los artículos 657 y siguientes del Código Civil, y
específicamente por los artículos 2, 20, 14, 16, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General
mediante escrito de fecha 23 de noviembre de 2023.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397, 606, 657 a 661, 1003, 1112 y 1257 del Código Civil; 13,
14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre propiedad horizontal; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de
mayo de 1995; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre
de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31
de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de
junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019,
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 y 8
de junio y 5 de noviembre de 2020, 22 de enero, 27 y 29 de abril de 2021 y 3 de octubre
de 2022.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 29 de
septiembre de 2022, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 22 de
marzo de 2022 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad
horizontal (situado en Madrid) por los que se aprobó una nueva norma estatutaria, según
la cual «queda prohibido a los propietarios el uso de su inmueble para alquiler turístico».
Quedó incorporada a dicha escritura certificación expedida el día 28 de septiembre
de 2022 por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la
cual el acuerdo fue aprobado por unanimidad de los asistentes (6 propietarios de 16
elementos privativos), que representan el 74,6340% de las cuotas de propiedad; y fue
notificado al resto de propietarios del inmueble, sin que se haya presentado reclamación
alguna.

cve: BOE-A-2023-4476
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Núm. 43