BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 25784

producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), porque la instancia,
aun con firma legitimada, como documento privado, no es título hábil para modificar la
inscripción practicada (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y porque en todo caso, la
rectificación pretendida exigiría consentimiento del titular registral o resolución judicial
(artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
2. Con carácter de cuestión procedimental previa, hay que recordar que, conforme
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., entre otras, Resoluciones de 12
de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012), el artículo 19
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
Así resulta del párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria conforme al cual «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los
defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados
hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no
pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en
documentos no presentados en tiempo y forma».
Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos
defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe
ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco
su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso
devolverá el título al interesado «a los efectos de interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del
Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido
con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad» (cfr. artículo 19
bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la
registradora sustituida, por lo que aun cuando el recurso presentado se interpone contra
ambas calificaciones, la presente Resolución, conforme al precepto legal señalado, debe
limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida, única legalmente recurrible.
3. En cuanto al fondo de la cuestión planteada, son principios básicos de nuestro
Derecho hipotecario, íntimamente relacionados, el de tracto sucesivo, el de salvaguardia
judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40
y 82 de la Ley Hipotecaria.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Lo que ahora pretenden los recurrentes es la rectificación de un determinado asiento
del Registro y, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre
de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre
la validez o nulidad de los títulos, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para
impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el
asiento solicitado.
Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la
práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la
Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se
regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es
inexacto. Por ello, como consecuencia de dicho principio básico de salvaguarda judicial
de los asientos registrales y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las
Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23

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