III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-4475)
Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 25802
4. Para resolver el presente recurso, procede nuevamente determinar si se ha
aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las
rectificaciones superficiales, por la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado.»
En el presente caso, lo que se pretende es consignar el dato de superficie correcto,
pues el que en su día se hizo, posiblemente fuera erróneo, al practicarse la agrupación
desde un punto de vista exclusivamente literario, sin apoyo en datos físicos,
cartográficos o georreferenciados, dado el tiempo en el que se practicó la misma, que es
el año 2002, razón por la cual puede adolecer de cierta inexactitud.
Pero, por las ortofotos aportadas por el recurrente y el mantenimiento de los linderos
de la finca, puede llegar a concluirse que lo que se trata de consignar es la superficie
correcta, apoyada por una georreferenciación alternativa, al alegar el recurrente una
inexactitud catastral.
Por tanto, de llegar a inscribirse la georreferenciación alternativa y la rectificación de
la superficie, no se estaría alterando la realidad física en su día amparada por el asiento
de agrupación citado.
5. Procede también para resolver el presente recurso, comprobar si se ha aplicado
correctamente la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la
inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones
de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2.016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
cve: BOE-A-2023-4475
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Lunes 20 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 25802
4. Para resolver el presente recurso, procede nuevamente determinar si se ha
aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las
rectificaciones superficiales, por la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado.»
En el presente caso, lo que se pretende es consignar el dato de superficie correcto,
pues el que en su día se hizo, posiblemente fuera erróneo, al practicarse la agrupación
desde un punto de vista exclusivamente literario, sin apoyo en datos físicos,
cartográficos o georreferenciados, dado el tiempo en el que se practicó la misma, que es
el año 2002, razón por la cual puede adolecer de cierta inexactitud.
Pero, por las ortofotos aportadas por el recurrente y el mantenimiento de los linderos
de la finca, puede llegar a concluirse que lo que se trata de consignar es la superficie
correcta, apoyada por una georreferenciación alternativa, al alegar el recurrente una
inexactitud catastral.
Por tanto, de llegar a inscribirse la georreferenciación alternativa y la rectificación de
la superficie, no se estaría alterando la realidad física en su día amparada por el asiento
de agrupación citado.
5. Procede también para resolver el presente recurso, comprobar si se ha aplicado
correctamente la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la
inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones
de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2.016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
cve: BOE-A-2023-4475
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Núm. 43
