BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 23043

física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y
gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. En todo caso, será
objeto de calificación por el Registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la
finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación
gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación
y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra
representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del
dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera,
no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación
de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Por tanto,
las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de
fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria (así lo entiende la DGSJFP, ver entre otras,
resoluciones de 14 y 28 de noviembre de 2016, y 24 de abril y 21 de mayo de 2018).
Además, dispone éste precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Por otro lado, y tal como reconoce la DGSJFP en numerosas resoluciones (ver entre
otras, las de 28 de noviembre de 2016, 7 de febrero y 16 de mayo de 2018), el
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria incluye entre sus trámites una serie
de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, con carácter previo
a la eventual práctica de la inscripción registral, tales como las preceptivas notificaciones
a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el BOE, publicación de
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan
comparecer y alegar en defensa de sus intereses, ante el Registrador. Por ello, el objeto
de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del
Registro con la realidad física, es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo
caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan
tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble
inmatriculación, siquiera parcial.
Y como consecuencia de lo antes expuesto, en el caso de que se efectúen
alegaciones corresponderá al Registrador, tal y como dispone el antes citado
artículo 199, decidir motivadamente según su prudente criterio, sobre la inscripción o no
de la base gráfica. Además, añade dicho precepto, “sin que la mera oposición de quien
no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales
colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción”, párrafo que
no debe entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones
para formar el juicio del Registrador (ver, entre otras, las resoluciones de la DGSJFP
de 14 de noviembre de 2016, 19 de octubre de 2017 y 20 de julio de 2018).
Pues bien, existiendo oposición, del colindante del Norte, a la inscripción de la base
gráfica georreferenciada alternativa, al alegar que la misma engloba una superficie de
terreno que se encuentra en la finca de su propiedad, tal y como resulta de la base
gráfica catastral, resulta aplicable a nuestro caso concreto los preceptos legales y
resoluciones antes citadas, señalar que se pueden estar vulnerando los derechos de
terceros al no resultar indubitado que con la inscripción de la representación gráfica
alternativa de la finca 20.138 de Gondomar, se está alterando la realidad física exterior
de la misma, esto es, que la base gráfica que ahora se pretende invade la base gráfica
catastral de la finca del Norte.

cve: BOE-A-2023-3959
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Núm. 38