BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 23019

3. Entrando en la cuestión esencial, el respeto a la función jurisdiccional, que
corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y
funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación
de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este
Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencias
relacionadas en el apartado «Vistos»), que el registrador puede y debe calificar si se ha
cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar
del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha
sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento que está bajo la
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por
lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de
evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de
indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución
Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que
dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente
las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas,
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento
judicial en que haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma
contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100
RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del
juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».

cve: BOE-A-2023-3957
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Núm. 38