BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 23028

Pues bien, efectuada tal comprobación mediante la representación de las
coordenadas en la aplicación registral homologada citada, superponiendo los archivos
GML tanto de las referentes a las parcelas segregada y resto aportadas por los
promotores del expediente, como los de las coordenadas correspondientes a las fincas
de los colindantes oponentes aportadas con sus informes topográficos, se observa que
los recintos de las fincas se solapan entre ellas o bien en algún caso dejan huecos entre
ellas, supuesto no posible ya que además todos ellos son colindantes catastrales entre sí
y así: La finca matriz con referencia catastral 7117004TP8271N0001YQ, solapa con la
parcela catastral 7117039TP8271N0001PQ, en un área de 41,56 metros cuadrados; con
la parcela catastral 7117006TP8271N0001Q, en un área de 14,83 metros cuadrados; con
la parcela catastral 7117046TP8271N0000XM, en un área de 4,10 metros cuadrados; y
con la parcela 7117007TP8271N0001PQ colindante, según su representación gráfica
aportada implica un desplazamiento del lindero catastral y existe un hueco entre ellas lo
que no es posible por razón de su colindancia.
En el presente caso resultan fundadas las dudas en cuanto a la existencia de
conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas
que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente,
considerando especialmente las siguientes circunstancias: a) Si bien el conjunto de
todas las fincas representadas respeta el perímetro catastral, ello se hace a costa de
atribuir una representación gráfica a las fincas colindantes sin consentimiento de sus
titulares (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria): la representación gráfica alternativa
aportada comprende no sólo la finca objeto del documento sino también a tenor de los
informes técnicos aportados, las colindantes. b) La existencia de diferentes y
contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del
promotor como de las alegaciones de los titulares colindantes, que evidencian que no es
pacífica la delimitación gráfica de las fincas propuesta por el recurrente. Aunque, como
señala el artículo 199, ‘la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral
de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la
denegación de la inscripción’, ello no puede entenderse en el sentido de que no sean
tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando
tales alegaciones se fundamentan en informe técnico.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el
objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus
derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando,
además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar
una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5
de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este
tipo de procedimientos: ‘la participación de los titulares de los predios colindantes a la
finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más
interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a
costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que
se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión’
El Registrador no está obligado a denegar el procedimiento por la mera oposición de
los colindantes, y puede, tras valorarlo debidamente, proceder a la inscripción solicitada,
pero cuando lo que se alega es una posible invasión de fincas ya inmatriculadas, y
puesto que hay que rectificar previamente la superficie de la finca matriz, para proceder
a la inscripción de las fincas resultantes de la segregación, el registrador ha de rechazar
la inscripción, si bien, le cabe al promovente del expediente la posibilidad de instar el
deslinde conforme al artículo 200 de la Ley Hipotecaria, bien en escritura pública o bien
por la vía de los Tribunales de Justicia.
Para la inscripción de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias,
como la segregación de las fincas, resulta imprescindible la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación

cve: BOE-A-2023-3958
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Núm. 38