III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3955)
Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que no se contiene declaración sobre si se han efectuado o no actividades contaminantes del suelo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 23003
en el adquirente, que es precisamente la persona que no puede hacer la declaración.
Incluso es perfectamente posible que el transmitente quiera colaborar, pero ignore los
antecedentes de la finca.
Piénsese que el precepto no se refiere sólo a las transmisiones voluntarias
formalizadas en escritura pública, sino que incluye también aquellas cuyo título es el
documento judicial, muchas veces consecuencia de una ejecución forzosa en la que
difícilmente se va a contar con la colaboración del transmitente. Y no creo que se
pretenda hacer al Juez responsable de tal declaración ni que se le vaya a negar la
inscripción por un órgano administrativo.
b) Ámbito y eficacia de la publicidad registral de la declaración. Ello no quiere decir
que tal declaración no tenga su relevancia, primero para conocimiento de la contraparte
y fijación de sus obligaciones de saneamiento; y aprovechando la información anterior,
pero de manera más débil, para provecho relativo de los terceros, incluida la
Administración, a través de la utilización de la institución registral para un fin distinto al
suyo propio. Aunque la verdaderamente relevante para los terceros es la nota marginal
del art. 99-5 de la Ley 7/2022, es decir, la que publicita la efectiva declaración de suelo
contaminado por la Comunidad Autónoma correspondiente y no la de la mera
declaración que haga el propietario.
Se encuadra entonces la nota marginal del art. 98-3 de la Ley 7/2022 dentro de lo
que se conoce como “publicidad noticia”, a la que no le es de aplicación el principio de fe
pública registral, pues vendría a ser la sección de “parafarmacia”. Repárese en que, si la
nota que nos ocupa no tiene plazo, es porque no produce efecto alguno más allá de la
mera información.
Y aquí empieza la confusión para algunos, en tanto que el Registro de la Propiedad
debe conjugar la depuración de los títulos inscribibles con la facultad de todo titular de un
derecho real a inscribir y gozar de la protección de los asientos registrales, lo que en
principio sólo le puede ser vedado cuando el título adolezca de un defecto que afecte a
su validez (art. 33 de la Constitución española y art. 18 de la Ley Hipotecaria). Mucho
más claro es, por contraposición, el art. 99 de la Ley 7/2022 respecto de la actuación del
registrador en el caso de que esa constancia, también por nota marginal, lo sea a
instancia de la Comunidad Autónoma por haber declarado el terreno como suelo
contaminado, lo que puede producir efectos jurídicos importantes como la posible
suspensión de los derechos de edificar o realizar otros usos. Nos encontramos ante dos
figuras diferentes: la declaración del propietario sobre si ha realizado o no una actividad
potencialmente contaminante (art. 98) y la declaración de la Comunidad Autónoma como
suelo contaminado (art. 99). Y esa diferenciación se traslada al ámbito registral, ya que
el artículo 98 no contiene previsión alguna sobre los efectos de la misma o su omisión,
mientras que el artículo 99 sí establece la forma de practicar y cancelar dicha nota
marginal, y los efectos que produce.
c) Tipicidad de las sanciones. ¿En algún sitio se dice que la omisión de la
declaración está sancionada con la suspensión de la inscripción? Los artículos 107 y
siguientes de la Ley 7/2022 contienen un completo régimen sancionador a base de
multas e inhabilitaciones, pero no vemos que se impida al adquirente la defensa de su
derecho de propiedad por una declaración del transmitente sobre hechos que puede
desconocer y que carece de todo apoyo técnico o administrativo. Por supuesto que, en
las Directivas europeas, de las que dicha regulación es transposición, no hay asomo de
tal manierismo registral.
Por no hablar de que estaríamos sancionando al adquirente por una omisión del
transmitente que, además, siguiendo con la ilógica interna de este nuevo y atípico
derecho sancionatorio registral, sería imprescriptible, pues siempre podría argumentarse
en cada presentación registral que el transmitente o sus herederos podrían hacer tal
declaración. ¿O es que alguien piensa que la omisión por el vendedor de la declaración
ex art. 9-1-e de la Ley de Propiedad Horizontal de encontrarse al corriente de los gastos
de la comunidad, impide al comprador la inscripción de su derecho? La misma Dirección
cve: BOE-A-2023-3955
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 23003
en el adquirente, que es precisamente la persona que no puede hacer la declaración.
Incluso es perfectamente posible que el transmitente quiera colaborar, pero ignore los
antecedentes de la finca.
Piénsese que el precepto no se refiere sólo a las transmisiones voluntarias
formalizadas en escritura pública, sino que incluye también aquellas cuyo título es el
documento judicial, muchas veces consecuencia de una ejecución forzosa en la que
difícilmente se va a contar con la colaboración del transmitente. Y no creo que se
pretenda hacer al Juez responsable de tal declaración ni que se le vaya a negar la
inscripción por un órgano administrativo.
b) Ámbito y eficacia de la publicidad registral de la declaración. Ello no quiere decir
que tal declaración no tenga su relevancia, primero para conocimiento de la contraparte
y fijación de sus obligaciones de saneamiento; y aprovechando la información anterior,
pero de manera más débil, para provecho relativo de los terceros, incluida la
Administración, a través de la utilización de la institución registral para un fin distinto al
suyo propio. Aunque la verdaderamente relevante para los terceros es la nota marginal
del art. 99-5 de la Ley 7/2022, es decir, la que publicita la efectiva declaración de suelo
contaminado por la Comunidad Autónoma correspondiente y no la de la mera
declaración que haga el propietario.
Se encuadra entonces la nota marginal del art. 98-3 de la Ley 7/2022 dentro de lo
que se conoce como “publicidad noticia”, a la que no le es de aplicación el principio de fe
pública registral, pues vendría a ser la sección de “parafarmacia”. Repárese en que, si la
nota que nos ocupa no tiene plazo, es porque no produce efecto alguno más allá de la
mera información.
Y aquí empieza la confusión para algunos, en tanto que el Registro de la Propiedad
debe conjugar la depuración de los títulos inscribibles con la facultad de todo titular de un
derecho real a inscribir y gozar de la protección de los asientos registrales, lo que en
principio sólo le puede ser vedado cuando el título adolezca de un defecto que afecte a
su validez (art. 33 de la Constitución española y art. 18 de la Ley Hipotecaria). Mucho
más claro es, por contraposición, el art. 99 de la Ley 7/2022 respecto de la actuación del
registrador en el caso de que esa constancia, también por nota marginal, lo sea a
instancia de la Comunidad Autónoma por haber declarado el terreno como suelo
contaminado, lo que puede producir efectos jurídicos importantes como la posible
suspensión de los derechos de edificar o realizar otros usos. Nos encontramos ante dos
figuras diferentes: la declaración del propietario sobre si ha realizado o no una actividad
potencialmente contaminante (art. 98) y la declaración de la Comunidad Autónoma como
suelo contaminado (art. 99). Y esa diferenciación se traslada al ámbito registral, ya que
el artículo 98 no contiene previsión alguna sobre los efectos de la misma o su omisión,
mientras que el artículo 99 sí establece la forma de practicar y cancelar dicha nota
marginal, y los efectos que produce.
c) Tipicidad de las sanciones. ¿En algún sitio se dice que la omisión de la
declaración está sancionada con la suspensión de la inscripción? Los artículos 107 y
siguientes de la Ley 7/2022 contienen un completo régimen sancionador a base de
multas e inhabilitaciones, pero no vemos que se impida al adquirente la defensa de su
derecho de propiedad por una declaración del transmitente sobre hechos que puede
desconocer y que carece de todo apoyo técnico o administrativo. Por supuesto que, en
las Directivas europeas, de las que dicha regulación es transposición, no hay asomo de
tal manierismo registral.
Por no hablar de que estaríamos sancionando al adquirente por una omisión del
transmitente que, además, siguiendo con la ilógica interna de este nuevo y atípico
derecho sancionatorio registral, sería imprescriptible, pues siempre podría argumentarse
en cada presentación registral que el transmitente o sus herederos podrían hacer tal
declaración. ¿O es que alguien piensa que la omisión por el vendedor de la declaración
ex art. 9-1-e de la Ley de Propiedad Horizontal de encontrarse al corriente de los gastos
de la comunidad, impide al comprador la inscripción de su derecho? La misma Dirección
cve: BOE-A-2023-3955
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Núm. 38
