III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3948)
Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a inscribir una escritura de donación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22943
potencialmente contaminante” que es la que debe comunicase a la Comunidad
Autónoma de acuerdo con el art. 103.1.a).
Lo que pretende el registrador es que esa expresión “en sentido positivo o negativo”
sea de forma absolutamente categórica. Nadie puede hacer una afirmación “categórica”
de que no se haya realizado tal actividad. Y ello por dos razones:
1. Ningún transmitente sabe todas las actividades que pueden ser potencialmente
contaminantes del suelo (tampoco el notario; no sabemos si el registrador sí).
Tendríamos que darle a cada transmitente el Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que
se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los
criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados y la Orden
PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real
Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades
potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración
de suelos contaminados, que se lo lleve a su casa. Y ello porque ninguna persona sabe
qué es potencialmente contaminante salvo un profesional de alguna de esas actividades.
2. Porque la Ley exige “declarar” “si se ha realizado o no”, lo que implica decir que
“nadie” ha realizado ese tipo de actividades, ni el transmitente ni los anteriores
propietarios, ni un tercero.
Por tanto, se puede afirmar “categóricamente” lo que se ha realizado (la actividad
contaminante del suelo) pero no se puede negar tan “categóricamente” la realización de
actividades que no se sabe cuáles son y si son o no contaminantes. Y, menos aún, que
se haya o no realizado por anteriores propietarios del suelo o terceros.
Téngase en cuenta que esa declaración se hace en una escritura pública. De forma
que si luego resultase alguna contaminación del suelo, quien ha manifestado
categóricamente que no se ha realizado ninguna de esas actividades habrá cometido
falsedad y la prueba de que no ha realizado ninguna actividad contaminarte del suelo
será una probatio diabólica.
Pero, por otra parte, debe entenderse, a mi juicio, que la expresión “no le consta que
se haya realizado” es más amplia que la de que el transmitente “no ha realizado” porque
con esta manifestación se está asegurando por el transmitente que ni él ha realizado una
actividad potencialmente contaminante del suelo ni le consta que otro la haya realizado.
Y así se da perfecto cumplimiento a lo exigido por la Ley.
Lo único que podría considerarse no clara es la literalidad de la Ley que exige una
“declaración” de “si se ha realizado o no” sin determinar quién. Obsérvese que no se
refiere a si el transmitente “ha realizado o no” sino, en general, a “si se ha realizado”, lo
que en ningún caso puede afirmar el transmitente. Y ello, porque no sabe si los
anteriores propietarios han realizado este tipo de actividad o se ha realizado por otros.
Por si todo esto fuera poco, en la “fórmula” de la escritura en cuestión, se añade
“declaración respecto al suelo.–La parte donante, manifiesta en este acto, que de
conformidad con el artículo 98, apartado 3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril...”, por lo que,
claramente, se pretende dar cumplimiento a la exigencia del artículo 98.3 de la Ley.
Por tanto, no estamos aquí ante ninguna interpretación jurídica (…) y cuya
consecuencia es, además, la no inscripción de un negocio jurídico perfecto. A lo que hay
que añadir en este caso, sin el más mínimo riesgo ni interés contrapuesto entre las
partes: una donación de padre a hija. Si la declaración es de por sí inocua e inútil en el
caso de la escritura en cuestión es aún mayor si cabe.
Y prueba de este “subjetivismo” del registrador es que ésta es la primera vez desde
la entrada en vigor de la Ley que un registrador ha puesto la más mínima objeción a esta
“fórmula”, tanto en suelos propiamente dichos como en las numerosísimas transmisiones
de fincas urbanas (…)
Si acudimos a la realidad del día a día, se pueden observar cláusulas de todo tipo
que no han sido objeto de “rechazo” por ningún registrador (con este hubieran tenido
problemas).
Véase la cláusula “general” que establece un banco en una escritura de ejercicio de
opción de compra en una arrendamiento financiero: “En cumplimiento de lo dispuesto en
cve: BOE-A-2023-3948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22943
potencialmente contaminante” que es la que debe comunicase a la Comunidad
Autónoma de acuerdo con el art. 103.1.a).
Lo que pretende el registrador es que esa expresión “en sentido positivo o negativo”
sea de forma absolutamente categórica. Nadie puede hacer una afirmación “categórica”
de que no se haya realizado tal actividad. Y ello por dos razones:
1. Ningún transmitente sabe todas las actividades que pueden ser potencialmente
contaminantes del suelo (tampoco el notario; no sabemos si el registrador sí).
Tendríamos que darle a cada transmitente el Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que
se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los
criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados y la Orden
PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real
Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades
potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración
de suelos contaminados, que se lo lleve a su casa. Y ello porque ninguna persona sabe
qué es potencialmente contaminante salvo un profesional de alguna de esas actividades.
2. Porque la Ley exige “declarar” “si se ha realizado o no”, lo que implica decir que
“nadie” ha realizado ese tipo de actividades, ni el transmitente ni los anteriores
propietarios, ni un tercero.
Por tanto, se puede afirmar “categóricamente” lo que se ha realizado (la actividad
contaminante del suelo) pero no se puede negar tan “categóricamente” la realización de
actividades que no se sabe cuáles son y si son o no contaminantes. Y, menos aún, que
se haya o no realizado por anteriores propietarios del suelo o terceros.
Téngase en cuenta que esa declaración se hace en una escritura pública. De forma
que si luego resultase alguna contaminación del suelo, quien ha manifestado
categóricamente que no se ha realizado ninguna de esas actividades habrá cometido
falsedad y la prueba de que no ha realizado ninguna actividad contaminarte del suelo
será una probatio diabólica.
Pero, por otra parte, debe entenderse, a mi juicio, que la expresión “no le consta que
se haya realizado” es más amplia que la de que el transmitente “no ha realizado” porque
con esta manifestación se está asegurando por el transmitente que ni él ha realizado una
actividad potencialmente contaminante del suelo ni le consta que otro la haya realizado.
Y así se da perfecto cumplimiento a lo exigido por la Ley.
Lo único que podría considerarse no clara es la literalidad de la Ley que exige una
“declaración” de “si se ha realizado o no” sin determinar quién. Obsérvese que no se
refiere a si el transmitente “ha realizado o no” sino, en general, a “si se ha realizado”, lo
que en ningún caso puede afirmar el transmitente. Y ello, porque no sabe si los
anteriores propietarios han realizado este tipo de actividad o se ha realizado por otros.
Por si todo esto fuera poco, en la “fórmula” de la escritura en cuestión, se añade
“declaración respecto al suelo.–La parte donante, manifiesta en este acto, que de
conformidad con el artículo 98, apartado 3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril...”, por lo que,
claramente, se pretende dar cumplimiento a la exigencia del artículo 98.3 de la Ley.
Por tanto, no estamos aquí ante ninguna interpretación jurídica (…) y cuya
consecuencia es, además, la no inscripción de un negocio jurídico perfecto. A lo que hay
que añadir en este caso, sin el más mínimo riesgo ni interés contrapuesto entre las
partes: una donación de padre a hija. Si la declaración es de por sí inocua e inútil en el
caso de la escritura en cuestión es aún mayor si cabe.
Y prueba de este “subjetivismo” del registrador es que ésta es la primera vez desde
la entrada en vigor de la Ley que un registrador ha puesto la más mínima objeción a esta
“fórmula”, tanto en suelos propiamente dichos como en las numerosísimas transmisiones
de fincas urbanas (…)
Si acudimos a la realidad del día a día, se pueden observar cláusulas de todo tipo
que no han sido objeto de “rechazo” por ningún registrador (con este hubieran tenido
problemas).
Véase la cláusula “general” que establece un banco en una escritura de ejercicio de
opción de compra en una arrendamiento financiero: “En cumplimiento de lo dispuesto en
cve: BOE-A-2023-3948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
