III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3948)
Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a inscribir una escritura de donación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22947
b) Las notarias y notarios no autorizarán la escritura pública de transmisión de
suelos sin que se haga constar en la escritura la manifestación a que se refiere el
apartado anterior.
c) Las registradoras y registradores de la propiedad no practicarán la inscripción de
los títulos de transmisión de suelos sin que conste la manifestación a que se refiere el
apartado primero. Asimismo, en caso de constar que dicho suelo soporta o ha soportado
alguna actividad o instalación potencialmente contaminante del suelo, esta circunstancia
será objeto de nota al margen de la finca correspondiente.
d) Las obligaciones anteriores serán asimismo aplicables a las operaciones de
aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de
ejecución urbanística”.
Y, ello, a nuestro juicio porque la norma está pensando en dos ámbitos distintos, que
se reflejan en el distinto régimen que tiene, de una parte, la declaración administrativa de
suelo contaminado prevista en el artículo 99 con todas sus garantías y comunicaciones y,
de otra, la mera declaración del artículo 98.3 que debe ser, por ello, objeto de
interpretación restrictiva:
– El obligacional (art. 98.3), donde entra la declaración en el momento de la
transmisión que generaría un régimen de responsabilidad para el transmitente caso de
falsedad en la misma; estaríamos ante un tema de vicios ocultos. La ausencia de la
declaración en sentido positivo o negativo, no cerraría el Registro; sólo se anotará si se
produce tal declaración, interpretación que vendría avalada por el hecho de que no se
exige informe técnico alguno ni documento administrativo que apoye en uno u otro
sentido la mera declaración del titular.
No puede entenderse que se limite el acceso al Registro de la Propiedad por la
ausencia de una declaración de nulo valor práctico y realizada por quien carece de
conocimientos técnicos dado su contenido.
– Y el real (art 99): la anotación marginal tras un procedimiento con todas las
garantías por parte de la Administración que determine que un suelo está o no
contaminado; y aquí sí cabe afectar a la finca y publicarlo en el Registro de la Propiedad.
En fin, no es admisible que la ausencia de la declaración sobre la realización o no de
una actividad potencialmente contaminante del suelo, acarree como consecuencia la no
inscripción en el Registro de la Propiedad de un negocio transmisivo que ha desplegado
toda su eficacia.
Y no puede argumentarse que no puede inscribirse aludiendo al art. 21.1 de la Ley
Hipotecaria según el cual “los documentos relativos a contratos o actos que deban
inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe
contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a
los derechos inscritos”.
Pero, obsérvese que, de acuerdo con el art. 98 RH, el Registrador “apreciará la no
expresión o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias
que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de
nulidad”.
La declaración vista no debe constar en la inscripción sino en una nota marginal. Y ni
la misma ni otra similar es exigida por la LH ni por el RH como dato que deba constar en
la inscripción “relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos
inscritos”.
En definitiva, esa Dirección General debería determinar si el Notario autorizante no
debe autorizar la escritura pública de transmisión de suelos sin que se haga constar en
la escritura la manifestación vista y el registrador de la propiedad no practicar la
inscripción. Y ello porque, en ambos casos, estamos ante la negativa a prestar una
función pública.
Y si es así para el Notario, si debe inadmitirse ninguna expresión que no sea la literal
de la Ley (“si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente
contaminante del suelo”) y, en este caso, deberemos advertir “de la pena de falsedad en
documento público en que se incurre en caso de faltar a la verdad.”»
cve: BOE-A-2023-3948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22947
b) Las notarias y notarios no autorizarán la escritura pública de transmisión de
suelos sin que se haga constar en la escritura la manifestación a que se refiere el
apartado anterior.
c) Las registradoras y registradores de la propiedad no practicarán la inscripción de
los títulos de transmisión de suelos sin que conste la manifestación a que se refiere el
apartado primero. Asimismo, en caso de constar que dicho suelo soporta o ha soportado
alguna actividad o instalación potencialmente contaminante del suelo, esta circunstancia
será objeto de nota al margen de la finca correspondiente.
d) Las obligaciones anteriores serán asimismo aplicables a las operaciones de
aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de
ejecución urbanística”.
Y, ello, a nuestro juicio porque la norma está pensando en dos ámbitos distintos, que
se reflejan en el distinto régimen que tiene, de una parte, la declaración administrativa de
suelo contaminado prevista en el artículo 99 con todas sus garantías y comunicaciones y,
de otra, la mera declaración del artículo 98.3 que debe ser, por ello, objeto de
interpretación restrictiva:
– El obligacional (art. 98.3), donde entra la declaración en el momento de la
transmisión que generaría un régimen de responsabilidad para el transmitente caso de
falsedad en la misma; estaríamos ante un tema de vicios ocultos. La ausencia de la
declaración en sentido positivo o negativo, no cerraría el Registro; sólo se anotará si se
produce tal declaración, interpretación que vendría avalada por el hecho de que no se
exige informe técnico alguno ni documento administrativo que apoye en uno u otro
sentido la mera declaración del titular.
No puede entenderse que se limite el acceso al Registro de la Propiedad por la
ausencia de una declaración de nulo valor práctico y realizada por quien carece de
conocimientos técnicos dado su contenido.
– Y el real (art 99): la anotación marginal tras un procedimiento con todas las
garantías por parte de la Administración que determine que un suelo está o no
contaminado; y aquí sí cabe afectar a la finca y publicarlo en el Registro de la Propiedad.
En fin, no es admisible que la ausencia de la declaración sobre la realización o no de
una actividad potencialmente contaminante del suelo, acarree como consecuencia la no
inscripción en el Registro de la Propiedad de un negocio transmisivo que ha desplegado
toda su eficacia.
Y no puede argumentarse que no puede inscribirse aludiendo al art. 21.1 de la Ley
Hipotecaria según el cual “los documentos relativos a contratos o actos que deban
inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe
contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a
los derechos inscritos”.
Pero, obsérvese que, de acuerdo con el art. 98 RH, el Registrador “apreciará la no
expresión o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias
que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de
nulidad”.
La declaración vista no debe constar en la inscripción sino en una nota marginal. Y ni
la misma ni otra similar es exigida por la LH ni por el RH como dato que deba constar en
la inscripción “relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos
inscritos”.
En definitiva, esa Dirección General debería determinar si el Notario autorizante no
debe autorizar la escritura pública de transmisión de suelos sin que se haga constar en
la escritura la manifestación vista y el registrador de la propiedad no practicar la
inscripción. Y ello porque, en ambos casos, estamos ante la negativa a prestar una
función pública.
Y si es así para el Notario, si debe inadmitirse ninguna expresión que no sea la literal
de la Ley (“si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente
contaminante del suelo”) y, en este caso, deberemos advertir “de la pena de falsedad en
documento público en que se incurre en caso de faltar a la verdad.”»
cve: BOE-A-2023-3948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
