III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3948)
Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a inscribir una escritura de donación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22946
En palabras de la Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, uno de los principios básicos de nuestro sistema
registral es el de legalidad, el cual, por la especial trascendencia de efectos derivados de
los asientos del Registro (en cuanto éstos gozan de la presunción de exactitud y validez
y se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales) está fundado en una rigurosa selección
de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador; los cuales, en el
plano formal (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) deberán estar consignados en escritura
pública...
Pues bien, si el contrato es válido y se ha producido, sin lugar a dudas, la adquisición
del inmueble por la donataria y se ha hecho a través de escritura pública, ¿no debería
acceder al Registro de la Propiedad del que se presume su exactitud? ¿o acaso la
adquisición de la propiedad se puede condicionar a una declaración referente a si se ha
realizado o no una actividad potencialmente contaminante del suelo? Una sanción
jurídica de este calibre debería haber sido impuesta por la Ley.
Y si se ha producido la transmisión y el registrador/a se niega a la inscripción, ¿es
admisible la absoluta “inexactitud” del Registro en el que aparecerá como titular de la
finca quien ya no lo es porque la ha transmitido mediante un negocio jurídico válido?
¿Qué ocurre si el transmitente vendedor no quiere o no puede realizar esa
declaración? La sanción por su ausencia ni es ni puede ser la no autorización de la
escritura por el Notario ni la no inscripción en el registro de la propiedad. Cuando es así,
lo establece expresamente el ordenamiento jurídico.
En efecto, veamos varios ejemplos. De acuerdo con el art. 9.1.e) in fine de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “en el instrumento público
mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente,
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad
de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente...”
Por tanto, o se aporta la certificación de estar al corriente en los gastos de
comunidad o se exonera de esa obligación por el comprador, porque, en otro caso, no se
puede autorizar el documento público.
Por otro lado, el art. 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece: “Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la
vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento
público”.
Por tanto, para la inscripción, la Ley exige la acreditación de las notificaciones
conducentes al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario. Y, para el
caso de no estar arrendado, admite la “declaración del vendedor” en ese sentido.
Volviendo a la ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una
economía circular, esta no establece ni la prohibición de autorizar la escritura por el
notario ni la del registrador de practicar la inscripción en los casos de ausencia de la
citada declaración o de que esta no sea del gusto del notario o del registrador.
Precisamente, en el trámite parlamentario fue rechazada la enmienda del PNV (n.º
630), que justificaba, y con razón, diciendo que era en aras a una “mayor seguridad
jurídica”. Esta era su redacción:
4.
Respecto a la transmisión de suelos potencialmente contaminados:
a) Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están obligadas a declarar
en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han soportado algunas de las
actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del suelo.
cve: BOE-A-2023-3948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22946
En palabras de la Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, uno de los principios básicos de nuestro sistema
registral es el de legalidad, el cual, por la especial trascendencia de efectos derivados de
los asientos del Registro (en cuanto éstos gozan de la presunción de exactitud y validez
y se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales) está fundado en una rigurosa selección
de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador; los cuales, en el
plano formal (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) deberán estar consignados en escritura
pública...
Pues bien, si el contrato es válido y se ha producido, sin lugar a dudas, la adquisición
del inmueble por la donataria y se ha hecho a través de escritura pública, ¿no debería
acceder al Registro de la Propiedad del que se presume su exactitud? ¿o acaso la
adquisición de la propiedad se puede condicionar a una declaración referente a si se ha
realizado o no una actividad potencialmente contaminante del suelo? Una sanción
jurídica de este calibre debería haber sido impuesta por la Ley.
Y si se ha producido la transmisión y el registrador/a se niega a la inscripción, ¿es
admisible la absoluta “inexactitud” del Registro en el que aparecerá como titular de la
finca quien ya no lo es porque la ha transmitido mediante un negocio jurídico válido?
¿Qué ocurre si el transmitente vendedor no quiere o no puede realizar esa
declaración? La sanción por su ausencia ni es ni puede ser la no autorización de la
escritura por el Notario ni la no inscripción en el registro de la propiedad. Cuando es así,
lo establece expresamente el ordenamiento jurídico.
En efecto, veamos varios ejemplos. De acuerdo con el art. 9.1.e) in fine de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “en el instrumento público
mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente,
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad
de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente...”
Por tanto, o se aporta la certificación de estar al corriente en los gastos de
comunidad o se exonera de esa obligación por el comprador, porque, en otro caso, no se
puede autorizar el documento público.
Por otro lado, el art. 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece: “Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la
vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento
público”.
Por tanto, para la inscripción, la Ley exige la acreditación de las notificaciones
conducentes al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario. Y, para el
caso de no estar arrendado, admite la “declaración del vendedor” en ese sentido.
Volviendo a la ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una
economía circular, esta no establece ni la prohibición de autorizar la escritura por el
notario ni la del registrador de practicar la inscripción en los casos de ausencia de la
citada declaración o de que esta no sea del gusto del notario o del registrador.
Precisamente, en el trámite parlamentario fue rechazada la enmienda del PNV (n.º
630), que justificaba, y con razón, diciendo que era en aras a una “mayor seguridad
jurídica”. Esta era su redacción:
4.
Respecto a la transmisión de suelos potencialmente contaminados:
a) Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están obligadas a declarar
en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han soportado algunas de las
actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del suelo.
cve: BOE-A-2023-3948
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Núm. 38
