III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3945)
Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22906
efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente
otorgamiento.”
Teniendo en cuenta que estamos ante un crédito de vencimiento único, con un
interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está perfectamente detallada en la
Cláusula Primera de la escritura, no hay equívoco posible en el procedimiento de
liquidación para determinar la deuda exigible.
Cuarto. Apartado 1.4 de la Nota de Calificación Negativa: vencimiento anticipado
pactado en el apartado 6.3.2 de la escritura. Carácter no abusivo.
Antes de entrar a valorar el contenido del apartado 6.3.2 de la Cláusula Primera, es
importante tener en cuenta que, tratándose de dos sociedades mercantiles en el ejercicio
de su actividad económica, no cabe realizar ningún análisis de abusividad, previo o de
oficio, ni por el Registrador de la Propiedad ni por ningún Tribunal en el ámbito
jurisdiccional. La doctrina es clara y pacífica al respecto:
“[e]n nuestro ordenamiento jurídico, la nulidad de las cláusulas abusivas no se
concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una
técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o
usuario, esto es, cuando éste se ha obligado en base a cláusulas no negociadas
individualmente” (…)
“las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la
condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación,
tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas
negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales
los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos
en el art. 1.255 y en especial las normas imperativas, como recuerda el art, 8.1 LCGC”
(Sentencia del Tribunal Supremo 227/2015, de 30 de abril).
Tampoco corresponde al Registrador de la Propiedad, ni de oficio a ningún órgano
jurisdiccional, el análisis de la existencia o no de justa causa en relación a las cláusulas
de vencimiento anticipado pactadas por las partes. El carácter esencial o no de las
obligaciones establecidas en el contrato de crédito, partiendo de la base de que se trata
de un negocio jurídico entre empresarios o profesionales, corresponde a las partes. En
cualquier caso, de la lectura del apartado 6.3.2 no se desprende que éste genere
desequilibrio alguno entre las partes. Esto es: la venta del principal activo de una
sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad
financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma
prestada por la acreedora; de ahí que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal
eventualidad. Es cierto que el inmueble objeto de garantía hipotecaria permanece
gravado, pero la realidad es que el negocio de una entidad dedicada a la concesión de
préstamos o créditos hipotecarios) no pasa por la ejecución de las garantías, sino que se
construye sobre un análisis profundo y escrupuloso de la solvencia y riesgo de los
potenciales clientes. Una previsión que se vería truncada si se admitiera que la sociedad
prestataria puede desprenderse de su principal activo (fuente de riqueza y recursos para
afrontar la devolución del crédito concedido por la sociedad acreedora) sin amortizar
íntegra y anticipadamente la deuda.
A mayor abundamiento, la previsión del apartado 6.3.2 es perfectamente compatible
con el contenido del apartado 2.º de la Cláusula Primera, referido a la amortización
anticipada del crédito. Dentro del ámbito de la autonomía de su voluntad, las partes
otorgantes acuerdan que, para el caso de que la sociedad deudora venda el inmueble
objeto de garantía hipotecaria durante la vigencia del crédito, deberá comunicarlo a la
sociedad acreedora y, además, amortizar anticipadamente la total deuda pendiente a
fecha de venta, con los intereses, comisiones y penalizaciones previstas en los
apartados correspondientes de la escritura. No existe contradicción o incompatibilidad
entre el apartado 6.3.2 y el resto de Cláusulas de la escritura de crédito hipotecario.
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22906
efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente
otorgamiento.”
Teniendo en cuenta que estamos ante un crédito de vencimiento único, con un
interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está perfectamente detallada en la
Cláusula Primera de la escritura, no hay equívoco posible en el procedimiento de
liquidación para determinar la deuda exigible.
Cuarto. Apartado 1.4 de la Nota de Calificación Negativa: vencimiento anticipado
pactado en el apartado 6.3.2 de la escritura. Carácter no abusivo.
Antes de entrar a valorar el contenido del apartado 6.3.2 de la Cláusula Primera, es
importante tener en cuenta que, tratándose de dos sociedades mercantiles en el ejercicio
de su actividad económica, no cabe realizar ningún análisis de abusividad, previo o de
oficio, ni por el Registrador de la Propiedad ni por ningún Tribunal en el ámbito
jurisdiccional. La doctrina es clara y pacífica al respecto:
“[e]n nuestro ordenamiento jurídico, la nulidad de las cláusulas abusivas no se
concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una
técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o
usuario, esto es, cuando éste se ha obligado en base a cláusulas no negociadas
individualmente” (…)
“las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la
condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación,
tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas
negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales
los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos
en el art. 1.255 y en especial las normas imperativas, como recuerda el art, 8.1 LCGC”
(Sentencia del Tribunal Supremo 227/2015, de 30 de abril).
Tampoco corresponde al Registrador de la Propiedad, ni de oficio a ningún órgano
jurisdiccional, el análisis de la existencia o no de justa causa en relación a las cláusulas
de vencimiento anticipado pactadas por las partes. El carácter esencial o no de las
obligaciones establecidas en el contrato de crédito, partiendo de la base de que se trata
de un negocio jurídico entre empresarios o profesionales, corresponde a las partes. En
cualquier caso, de la lectura del apartado 6.3.2 no se desprende que éste genere
desequilibrio alguno entre las partes. Esto es: la venta del principal activo de una
sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad
financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma
prestada por la acreedora; de ahí que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal
eventualidad. Es cierto que el inmueble objeto de garantía hipotecaria permanece
gravado, pero la realidad es que el negocio de una entidad dedicada a la concesión de
préstamos o créditos hipotecarios) no pasa por la ejecución de las garantías, sino que se
construye sobre un análisis profundo y escrupuloso de la solvencia y riesgo de los
potenciales clientes. Una previsión que se vería truncada si se admitiera que la sociedad
prestataria puede desprenderse de su principal activo (fuente de riqueza y recursos para
afrontar la devolución del crédito concedido por la sociedad acreedora) sin amortizar
íntegra y anticipadamente la deuda.
A mayor abundamiento, la previsión del apartado 6.3.2 es perfectamente compatible
con el contenido del apartado 2.º de la Cláusula Primera, referido a la amortización
anticipada del crédito. Dentro del ámbito de la autonomía de su voluntad, las partes
otorgantes acuerdan que, para el caso de que la sociedad deudora venda el inmueble
objeto de garantía hipotecaria durante la vigencia del crédito, deberá comunicarlo a la
sociedad acreedora y, además, amortizar anticipadamente la total deuda pendiente a
fecha de venta, con los intereses, comisiones y penalizaciones previstas en los
apartados correspondientes de la escritura. No existe contradicción o incompatibilidad
entre el apartado 6.3.2 y el resto de Cláusulas de la escritura de crédito hipotecario.
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
