III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3945)
Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22902
anticipado relativa al arrendamiento de la finca hipotecada, pues tales arrendamientos no
van a perjudicar al derecho real de hipoteca. Así, el actual artículo 7.2 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos señala que «en todo caso, para que los arrendamientos
concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su
derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”, el
artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “una vez inscrito el
contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9 (hasta 3
años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se
impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34
de la Ley Hipotecario”, por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no
se impondrán a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad, y, por
su parte, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de
enajenación de la vivienda arrendada “el adquirente de una finca inscrita en el Registro
de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos
exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme
a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión
de la finca”, lo que es aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la
ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con
anterioridad a la hipoteca.
Apartado 6.3.2.
Cláusula 8.ª, apartado 8.1.1. en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón
de la falta de inscripción de la garantía, sin excluir aquellos supuestos en que la falta de
inscripción se produzca por causa ajena al prestatario: a) Por haber sido declarada nula
por la STS 792/2009 por cuanto, de acuerdo con su Fundamento 21.º, la cláusula no
distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la garantía; es carga de la
entidad la comprobación de todos los requisitos. b) Por resultar superflua y carente de
efecto una vez practicada la inscripción.
Apartado 8.1.3. y 8.2.9., pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de
diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las
cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en
verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando
se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el
Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la
resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto
desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio
Apartado 8.2.2., de conformidad con la RDGRN de 8 de junio de 2011 porque, por, a
falta de concretar a qué impuestos se refiere, es contraria al principio de especialidad
(Art. 9 LH y 51.6 RH) y daría entrada como casos de vencimiento al impago de
obligaciones que en modo alguno implican un riesgo para el acreedor hipotecario (STS
de 16 de diciembre de 2009).
Apartados 8.2.4. y 8.2.5. Según la RDGRN de 8 de junio de 2011, que cita la STS
de 16 de diciembre de 2009 (y otras del mismo tribunal de 9 de marzo de 2001, 4 de julio
de 2008 y 12 de diciembre de 2008), al referirse a la calificación de las cláusulas de
vencimiento anticipado por concretas (o genéricas) obligaciones distintas de la obligación
principal, ha declarado que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado
cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las
obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o
incumplimientos irrelevantes.
Apartado 8.2.7., de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2010 en la que, aun planteando una posible admisibilidad del pacto
supeditado a la insolvencia del deudor, siempre que se prevea que pueda aquél ofrecer
otras garantías igualmente seguras (vid artículo 1129-1.º CC), expresamente excluye que
se pacte el vencimiento anticipado cuando no se refiera propiamente a la insolvencia del
cve: BOE-A-2023-3945
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Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22902
anticipado relativa al arrendamiento de la finca hipotecada, pues tales arrendamientos no
van a perjudicar al derecho real de hipoteca. Así, el actual artículo 7.2 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos señala que «en todo caso, para que los arrendamientos
concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su
derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”, el
artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “una vez inscrito el
contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9 (hasta 3
años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se
impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34
de la Ley Hipotecario”, por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no
se impondrán a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad, y, por
su parte, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de
enajenación de la vivienda arrendada “el adquirente de una finca inscrita en el Registro
de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos
exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme
a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión
de la finca”, lo que es aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la
ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con
anterioridad a la hipoteca.
Apartado 6.3.2.
Cláusula 8.ª, apartado 8.1.1. en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón
de la falta de inscripción de la garantía, sin excluir aquellos supuestos en que la falta de
inscripción se produzca por causa ajena al prestatario: a) Por haber sido declarada nula
por la STS 792/2009 por cuanto, de acuerdo con su Fundamento 21.º, la cláusula no
distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la garantía; es carga de la
entidad la comprobación de todos los requisitos. b) Por resultar superflua y carente de
efecto una vez practicada la inscripción.
Apartado 8.1.3. y 8.2.9., pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de
diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las
cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en
verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando
se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el
Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la
resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto
desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio
Apartado 8.2.2., de conformidad con la RDGRN de 8 de junio de 2011 porque, por, a
falta de concretar a qué impuestos se refiere, es contraria al principio de especialidad
(Art. 9 LH y 51.6 RH) y daría entrada como casos de vencimiento al impago de
obligaciones que en modo alguno implican un riesgo para el acreedor hipotecario (STS
de 16 de diciembre de 2009).
Apartados 8.2.4. y 8.2.5. Según la RDGRN de 8 de junio de 2011, que cita la STS
de 16 de diciembre de 2009 (y otras del mismo tribunal de 9 de marzo de 2001, 4 de julio
de 2008 y 12 de diciembre de 2008), al referirse a la calificación de las cláusulas de
vencimiento anticipado por concretas (o genéricas) obligaciones distintas de la obligación
principal, ha declarado que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado
cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las
obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o
incumplimientos irrelevantes.
Apartado 8.2.7., de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2010 en la que, aun planteando una posible admisibilidad del pacto
supeditado a la insolvencia del deudor, siempre que se prevea que pueda aquél ofrecer
otras garantías igualmente seguras (vid artículo 1129-1.º CC), expresamente excluye que
se pacte el vencimiento anticipado cuando no se refiera propiamente a la insolvencia del
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