III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3945)
Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22916
confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento extrajudicial
sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la
obligación garantizada.
Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta
con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe proveérsele,
en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su título sin necesidad de
acudir al procedimiento ordinario.
Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay
necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el título pues será el
convenio de determinación de la deuda exigible, junto con el título en el que se pactó la
garantía, los que integren el título ejecutivo y al hacer constar esta circunstancia al
margen de la inscripción de hipoteca, el Registro publicará que la hipoteca de máximo
garantiza no ya una obligación indeterminada sino una obligación determinada y líquida,
coincidiendo desde ese momento el título inscrito con el título ejecutivo.
En conclusión, es preciso que las partes interesadas preestablezcan en el contrato
de crédito hipotecario, un sistema de determinación del importe definitivo de la cantidad
adeudada, adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios, para la debida
constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía,
sistema que, como se ha indicado, debe estar fundado en documentos que lleven
aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por tanto, tratándose, como es el caso, de hipotecas de máximo, debe rechazarse la
inscripción de la cláusula de venta extrajudicial si no contiene un sistema de
determinación de la cuantía exigible y su constancia registral antes de la ejecución, por
lo que se confirma en cuanto a este defecto la nota de calificación.
No obstante, será posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin esta
cláusula, si media solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley
Hipotecaria) dado que se considera que la misma constituye un elemento delimitador del
contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la
responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.
8. Respecto del defecto cuarto, la cláusula primera, apartado 6.1.3, dispone que:
«(…) Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto
de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en ING Luxemburgo SA
la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta», por lo
que debe analizarse si esta cláusula tiene el carácter de abusiva y si constituye o no una
prohibición de disponer.
Como cuestión previa debe señalarse que, no obstante no encontrarnos ante un
crédito al que le sea aplicable la normativa de protección de los consumidores (se trata
de un crédito mercantil concertado entre dos sociedades que actúan en el marco de su
objeto social), la competencia de los registradores de la propiedad para calificar las
cláusulas de los préstamos o créditos hipotecarios, sean del tipo que sean, a efectos de
su inscripción, que niega la parte recurrente, está fuera de toda duda desde el momento
que la actual redacción del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria
establece que «las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de
las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora,
en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de
trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la
escritura de formalización».
Esta calificación registral de carácter general, tanto respecto de las cláusulas
financieras, como de las de carácter real y, especialmente, de las cláusulas de
vencimiento anticipado, ha sido expresamente reconocida por el Tribunal Supremo (vid.
Sentencias de 16 de diciembre de 2009 y 19 de septiembre de 2013) y su ámbito ha sido
fijado por la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resoluciones de 1
de octubre de 2010, 8 de junio y 6 de agosto de 2011, 13 de septiembre de 2013 y 30 de
marzo y 28 de abril de 2015, entre otras muchas), a cuya doctrina nos remitimos, como
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22916
confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento extrajudicial
sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la
obligación garantizada.
Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta
con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe proveérsele,
en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su título sin necesidad de
acudir al procedimiento ordinario.
Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay
necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el título pues será el
convenio de determinación de la deuda exigible, junto con el título en el que se pactó la
garantía, los que integren el título ejecutivo y al hacer constar esta circunstancia al
margen de la inscripción de hipoteca, el Registro publicará que la hipoteca de máximo
garantiza no ya una obligación indeterminada sino una obligación determinada y líquida,
coincidiendo desde ese momento el título inscrito con el título ejecutivo.
En conclusión, es preciso que las partes interesadas preestablezcan en el contrato
de crédito hipotecario, un sistema de determinación del importe definitivo de la cantidad
adeudada, adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios, para la debida
constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía,
sistema que, como se ha indicado, debe estar fundado en documentos que lleven
aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por tanto, tratándose, como es el caso, de hipotecas de máximo, debe rechazarse la
inscripción de la cláusula de venta extrajudicial si no contiene un sistema de
determinación de la cuantía exigible y su constancia registral antes de la ejecución, por
lo que se confirma en cuanto a este defecto la nota de calificación.
No obstante, será posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin esta
cláusula, si media solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley
Hipotecaria) dado que se considera que la misma constituye un elemento delimitador del
contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la
responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.
8. Respecto del defecto cuarto, la cláusula primera, apartado 6.1.3, dispone que:
«(…) Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto
de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en ING Luxemburgo SA
la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta», por lo
que debe analizarse si esta cláusula tiene el carácter de abusiva y si constituye o no una
prohibición de disponer.
Como cuestión previa debe señalarse que, no obstante no encontrarnos ante un
crédito al que le sea aplicable la normativa de protección de los consumidores (se trata
de un crédito mercantil concertado entre dos sociedades que actúan en el marco de su
objeto social), la competencia de los registradores de la propiedad para calificar las
cláusulas de los préstamos o créditos hipotecarios, sean del tipo que sean, a efectos de
su inscripción, que niega la parte recurrente, está fuera de toda duda desde el momento
que la actual redacción del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria
establece que «las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de
las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora,
en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de
trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la
escritura de formalización».
Esta calificación registral de carácter general, tanto respecto de las cláusulas
financieras, como de las de carácter real y, especialmente, de las cláusulas de
vencimiento anticipado, ha sido expresamente reconocida por el Tribunal Supremo (vid.
Sentencias de 16 de diciembre de 2009 y 19 de septiembre de 2013) y su ámbito ha sido
fijado por la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resoluciones de 1
de octubre de 2010, 8 de junio y 6 de agosto de 2011, 13 de septiembre de 2013 y 30 de
marzo y 28 de abril de 2015, entre otras muchas), a cuya doctrina nos remitimos, como
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
