BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22913

Sí se establecen prórrogas a la obligación garantizada, que suelen ser propias de las
cuentas corrientes de crédito, pero no se utiliza la terminología de prórroga del plazo de
duración de la cuenta corriente, sino la de prórroga del vencimiento del crédito, que es
más propio de la apertura de crédito simple, en que también son frecuentes estos pactos
de posposición del pago de la obligación garantizada.
En consecuencia, se considera que la obligación garantizada es la resultante de un
contrato de apertura de crédito simple pues, al margen que excepcionalmente se
permitan reembolsos anticipados parciales, el resto de las estipulaciones y terminología
utilizada se ajusta a la configuración legal de este tipo de contrato.
Así, el contrato queda perfeccionado y eficaz desde su otorgamiento, y las entregas
de dinero sucesivas en favor deudor son meros actos de ejecución del crédito, a través
de los cuales se utilizan los importes concedidos, sin que ninguna norma impida, como
ocurre en este supuesto, regular la forma y requisitos en que esas disposiciones
sucesivas deben ser realizadas. Este criterio viene reforzado por el hecho de que en el
contrato no se articule la existencia de una cuenta corriente de crédito ni se permitan
nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas anticipadamente.
Fijado el tipo de hipoteca ante el que nos encontramos con suficiente claridad o
precisión, según resulta de los propios términos de la escritura de hipoteca calificada, no
procede exigir aclaración complementaria alguna en este sentido, por lo que el primer
defecto de la nota de calificación recurrida debe ser revocado, al no haberse pactado un
préstamo sujeto a condición suspensiva.
5. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación: la necesidad de adaptar
la cláusula de constitución de hipoteca, que según la registradora de la Propiedad
calificante aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía
de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando al tratarse de un
préstamo o crédito, sujeto en su disponibilidad a hechos futuros debe configurarse como
hipoteca de máximo; debe analizarse si, efectivamente, existe esa incompatibilidad entre
la responsabilidad hipotecaria y la naturaleza de las hipotecas de seguridad.
El principio de especialidad o determinación registral exige que el negocio jurídico
celebrado quede adecuadamente reflejado en el documento presentado a inscripción y
que los derechos reales que pretendan acceder al Registro se encuentren perfectamente
determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido; lo que impone que esos
títulos inscribibles se encuentren redactados con la debida claridad y precisión, para
poder reflejar adecuadamente en el Registro dichas circunstancias.
Tratándose de préstamos o créditos hipotecarios, ese principio de determinación se
predica tanto respecto de la adecuada identificación de la obligación garantizada, como
respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar
perfectamente determinada en su alcance y extensión, y de conformidad con las
características y requisitos del tipo de hipoteca que se trate.
En el supuesto objeto de este recurso, al fijarse la responsabilidad hipotecaria por
principal se dispone que la hipoteca cubrirá «el total del principal, que asciende a la
cantidad 282.500 euros»; términos que, independientemente de su mejorable redacción
técnica, no se consideran incompatibles con la constitución de una hipoteca de máximo o
seguridad, pues la expresión utilizada «total», tanto puede entenderse referida a que se
garantiza todo el crédito concedido y no solo parte él, lo que sería superfluo, como a que
se está garantizando el crédito conferido hasta su cifra total o máxima posible, y así se
remarca.
Es cierto, como se ha señalado anteriormente, que el principio de determinación
hipotecaria exige la mayor claridad posible en la constitución de los derechos reales,
pero también lo es que esta exigencia no implica la necesidad de utilizar fórmulas o
expresiones sacramentales concretas, como la de «la finca responderá en concepto de
principal hasta la cantidad máxima de (…)», y que el registrador, al calificar los
documentos inscribibles ha de tener en cuenta no solo la simple y pura literalidad de los
términos empleados en su redacción, sino también, si se cumple unos suficientes
estándares de compatibilidad, la intención evidente de los otorgantes reflejada en el

cve: BOE-A-2023-3945
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Núm. 38