III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3945)
Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22910
venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa
en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara
a la devolución de la suma prestada por la acreedora, que justifica que la sociedad
acreedora busque protegerse ante tal eventualidad.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a
analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de
conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de los
registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la
calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a
Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado,
circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que
hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que
pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido
recurridos.
3. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota
de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, la
diferencia entre el préstamo, al que se refiere la nota de calificación, y el crédito, al que
se refiere la parte recurrente; así como los distintos tipos de hipotecas de máximo
vigentes en nuestro derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está
redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos
encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido.
Entre las características del préstamo destaca que una vez amortizado todo el capital
se da por concluida la operación sin posibilidad de acceder a más dinero, salvo que se
formalice una ampliación del capital. Su garantía hipotecaria se materializa a través de la
denominada hipoteca ordinaria o de tráfico.
En ocasiones, en las escrituras de préstamo hipotecario, el prestatario declara que
ha recibido la cantidad prestada, pero a continuación pacta con el acreedor el ingreso de
aquélla en una cuenta de la que no podrá disponer hasta cumplir determinados
requisitos (préstamo mixto). En estos casos resulta claro que no puede tenerse por
perfeccionado el préstamo en los términos del artículo 1740 del Código Civil, en tanto no
desaparezcan las restricciones a la disposición del dinero, y, ya se considere que
estamos ante una obligación futura, o ante una obligación actual pero sujeta a condición
suspensiva, la inscripción no podrá recoger sino el contenido real del negocio.
Por ello, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada, en su eficacia
frente a terceros, a lo que resulta del párrafo primero del artículo 142 de la Ley
Hipotecaria, de modo que el Registro no podrá reflejar la efectiva entrega en tanto no
conste acreditado que la misma ha tenido lugar o que las restricciones para disponer de
la cantidad prestada han desaparecido (Resolución de 17 de marzo de 2000).
Por su parte, el crédito, en términos generales, es una forma de financiación más
flexible que el préstamo, en virtud de la que el acreedor se compromete a poner a
disposición del solicitante o deudor una cantidad de dinero durante un plazo
determinado, que éste podrá utilizar en función de sus necesidades, totalmente, de
forma parcial, o no disponer de nada. Entre las características del crédito destacan que
solo se pagan intereses por la cantidad realmente utilizada, y que a medida que se
amortiza el dinero utilizado, se puede seguir disponiendo de él otra vez, siempre que no
se supere el límite fijado.
Respecto de la garantía hipotecaria del crédito, según señaló la resolución de 28 de
junio de 2012 y han ratificado otras posteriores, son tres los tipos de hipotecas
principales admitidos en nuestro derecho con dicha finalidad, todas de máximo: las
hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley
Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de
una cuenta corriente de crédito y otros supuestos asimilados (artículo 153 de la Ley
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22910
venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa
en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara
a la devolución de la suma prestada por la acreedora, que justifica que la sociedad
acreedora busque protegerse ante tal eventualidad.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a
analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de
conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de los
registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la
calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a
Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado,
circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que
hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que
pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido
recurridos.
3. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota
de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, la
diferencia entre el préstamo, al que se refiere la nota de calificación, y el crédito, al que
se refiere la parte recurrente; así como los distintos tipos de hipotecas de máximo
vigentes en nuestro derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está
redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos
encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido.
Entre las características del préstamo destaca que una vez amortizado todo el capital
se da por concluida la operación sin posibilidad de acceder a más dinero, salvo que se
formalice una ampliación del capital. Su garantía hipotecaria se materializa a través de la
denominada hipoteca ordinaria o de tráfico.
En ocasiones, en las escrituras de préstamo hipotecario, el prestatario declara que
ha recibido la cantidad prestada, pero a continuación pacta con el acreedor el ingreso de
aquélla en una cuenta de la que no podrá disponer hasta cumplir determinados
requisitos (préstamo mixto). En estos casos resulta claro que no puede tenerse por
perfeccionado el préstamo en los términos del artículo 1740 del Código Civil, en tanto no
desaparezcan las restricciones a la disposición del dinero, y, ya se considere que
estamos ante una obligación futura, o ante una obligación actual pero sujeta a condición
suspensiva, la inscripción no podrá recoger sino el contenido real del negocio.
Por ello, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada, en su eficacia
frente a terceros, a lo que resulta del párrafo primero del artículo 142 de la Ley
Hipotecaria, de modo que el Registro no podrá reflejar la efectiva entrega en tanto no
conste acreditado que la misma ha tenido lugar o que las restricciones para disponer de
la cantidad prestada han desaparecido (Resolución de 17 de marzo de 2000).
Por su parte, el crédito, en términos generales, es una forma de financiación más
flexible que el préstamo, en virtud de la que el acreedor se compromete a poner a
disposición del solicitante o deudor una cantidad de dinero durante un plazo
determinado, que éste podrá utilizar en función de sus necesidades, totalmente, de
forma parcial, o no disponer de nada. Entre las características del crédito destacan que
solo se pagan intereses por la cantidad realmente utilizada, y que a medida que se
amortiza el dinero utilizado, se puede seguir disponiendo de él otra vez, siempre que no
se supere el límite fijado.
Respecto de la garantía hipotecaria del crédito, según señaló la resolución de 28 de
junio de 2012 y han ratificado otras posteriores, son tres los tipos de hipotecas
principales admitidos en nuestro derecho con dicha finalidad, todas de máximo: las
hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley
Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de
una cuenta corriente de crédito y otros supuestos asimilados (artículo 153 de la Ley
cve: BOE-A-2023-3945
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Núm. 38
