III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3945)
Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22909
h) En la cláusula segunda apartado 1, en la constitución de la hipoteca, se
establece que la misma cubrirá: «El total principal, que asciende a la cantidad
de 282.500 euros (…)», estableciéndose cifras independientes para intereses ordinarios,
intereses moratorios y costas y gastos. Se observa que no se garantiza el saldo líquido
de una cuenta corriente de crédito, sino el total principal concedido.
i) Finalmente, en la cláusula tercera apartado 2 se dispone que «con independencia
del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la
cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las
entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento»; forma
concreta que no se recoge en ninguna cláusula.
A la luz de estas estipulaciones la registradora de la propiedad calificante considera que:
a) El negocio formalizado se trata de un «préstamo», cuya disponibilidad está
sujeta a una serie de hechos futuros, que impiden tenerlo por perfeccionado, por lo que
la hipoteca deberá inscribirse de conformidad al artículo 142 de la Ley Hipotecaria, sujeta
a condición suspensiva.
b) La cláusula de constitución de hipoteca debe ser modificada porque aparece
redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya
efectivamente determinado y entregado, cuando la escritura en su clausulado se refiere
a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros.
c) No resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para
determinar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento
de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente
a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario.
d) El apartado 6.3.2. de la cláusula segunda establece una amortización obligatoria
parcial para el caso de venta de la finca hipotecada incompatible con el pacto de
amortización, quedando por tanto indeterminado y, además, no inscribible por el carácter
abusivo de la misma e por implicar una prohibición de disponer.
Por su parte, el recurrente argumenta en contra de estos defectos señalados en la
nota de calificación que:
a) el negocio formalizado es un «crédito», el cual se encuentra perfeccionado
desde el mismo momento en que se otorga la escritura pública, sin que la fórmula
establecida para las sucesivas disposiciones suponga una condición suspensiva del
contrato, ya que es propio de cualquier crédito que se pueda prever la posibilidad de
realizar disposiciones sucesivas y futuras por parte de la sociedad deudora, sin que esta
característica fundamental del crédito suponga una condición suspensiva del mismo.
b) La constitución de la hipoteca es perfectamente compatible con el crédito y las
obligaciones previstas en la cláusula primera porque existe una remisión explícita al
crédito, su estructura y obligaciones, porque se establece como cobertura máxima de los
distintos conceptos garantizados, y porque acreditar cada entrega no es operativo desde
un punto de vista del tráfico mercantil.
c) El procedimiento de liquidación es claro y sencillo: se debe partir del contenido
del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la cláusula tercera,
apartado 2.º, que remite a la «liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma
convenida en el presente otorgamiento», y teniendo en cuenta que se trata de un crédito
de vencimiento único, con un interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está
perfectamente detallada en la cláusula primera de la escritura, no hay equívoco posible
en el procedimiento de liquidación para determinar la deuda exigible.
d) En cuanto a la legalidad del apartado 6.3.2. de la cláusula segunda, señala el
recurrente que ante el carácter empresarial del acreedor y del deudor, no cabe hablar de
abusividad de las cláusulas del contrato; que no corresponde a los registradores de la
Propiedad valorar el carácter esencial de las cláusulas de un contrato de crédito o la
existencia de justa causa en las de vencimiento anticipado; y que, en cualquier caso, la
cve: BOE-A-2023-3945
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22909
h) En la cláusula segunda apartado 1, en la constitución de la hipoteca, se
establece que la misma cubrirá: «El total principal, que asciende a la cantidad
de 282.500 euros (…)», estableciéndose cifras independientes para intereses ordinarios,
intereses moratorios y costas y gastos. Se observa que no se garantiza el saldo líquido
de una cuenta corriente de crédito, sino el total principal concedido.
i) Finalmente, en la cláusula tercera apartado 2 se dispone que «con independencia
del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la
cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las
entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento»; forma
concreta que no se recoge en ninguna cláusula.
A la luz de estas estipulaciones la registradora de la propiedad calificante considera que:
a) El negocio formalizado se trata de un «préstamo», cuya disponibilidad está
sujeta a una serie de hechos futuros, que impiden tenerlo por perfeccionado, por lo que
la hipoteca deberá inscribirse de conformidad al artículo 142 de la Ley Hipotecaria, sujeta
a condición suspensiva.
b) La cláusula de constitución de hipoteca debe ser modificada porque aparece
redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya
efectivamente determinado y entregado, cuando la escritura en su clausulado se refiere
a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros.
c) No resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para
determinar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento
de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente
a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario.
d) El apartado 6.3.2. de la cláusula segunda establece una amortización obligatoria
parcial para el caso de venta de la finca hipotecada incompatible con el pacto de
amortización, quedando por tanto indeterminado y, además, no inscribible por el carácter
abusivo de la misma e por implicar una prohibición de disponer.
Por su parte, el recurrente argumenta en contra de estos defectos señalados en la
nota de calificación que:
a) el negocio formalizado es un «crédito», el cual se encuentra perfeccionado
desde el mismo momento en que se otorga la escritura pública, sin que la fórmula
establecida para las sucesivas disposiciones suponga una condición suspensiva del
contrato, ya que es propio de cualquier crédito que se pueda prever la posibilidad de
realizar disposiciones sucesivas y futuras por parte de la sociedad deudora, sin que esta
característica fundamental del crédito suponga una condición suspensiva del mismo.
b) La constitución de la hipoteca es perfectamente compatible con el crédito y las
obligaciones previstas en la cláusula primera porque existe una remisión explícita al
crédito, su estructura y obligaciones, porque se establece como cobertura máxima de los
distintos conceptos garantizados, y porque acreditar cada entrega no es operativo desde
un punto de vista del tráfico mercantil.
c) El procedimiento de liquidación es claro y sencillo: se debe partir del contenido
del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la cláusula tercera,
apartado 2.º, que remite a la «liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma
convenida en el presente otorgamiento», y teniendo en cuenta que se trata de un crédito
de vencimiento único, con un interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está
perfectamente detallada en la cláusula primera de la escritura, no hay equívoco posible
en el procedimiento de liquidación para determinar la deuda exigible.
d) En cuanto a la legalidad del apartado 6.3.2. de la cláusula segunda, señala el
recurrente que ante el carácter empresarial del acreedor y del deudor, no cabe hablar de
abusividad de las cláusulas del contrato; que no corresponde a los registradores de la
Propiedad valorar el carácter esencial de las cláusulas de un contrato de crédito o la
existencia de justa causa en las de vencimiento anticipado; y que, en cualquier caso, la
cve: BOE-A-2023-3945
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