BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22885

caducaban a los cuatro años, pero admitían prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo
régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad.
Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en
vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este tercer supuesto, siendo la prórroga, y no la
anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil,
la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior legislación, aplicándose lo
dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, considerándose por tanto la
prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad.
Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas,
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la
nota de calificación, que la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada
en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda
sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento
Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin
perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la
resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga
fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
3. Ahora bien, en el presente caso el interesado solicita de forma expresa la
aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla
octava, cuando establece: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada,
podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento
relativo a la titularidad de la propia garantía».
Como se afirmó en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre
de 2019, entre otras, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el
pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le
resulta de aplicación este precepto.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para comprender cuál sea la
eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso tener en cuenta que el
embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la
finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una
ejecución procesal, y que origina un derecho de análogas características al real, ya que recae
inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos. Es decir, concurren en
él las dos facultades esenciales del derecho real, a saber: el «ius persequendi», que autoriza
a hacerse con el bien aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo
mismo, y el «ius prioritatis», que garantiza al primer embargante la preferencia jurídica en la
satisfacción de su derecho. Es por tanto un verdadero derecho de realización de valor, en
funciones de garantía del cumplimiento de una obligación, que necesita, para desarrollar toda
su eficacia real, que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante la
correspondiente anotación preventiva, que viene a complementarlo» (cfr. Sentencias de 30
de noviembre de 2004 y 14 y 21 de junio y 3 de diciembre de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una

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