BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22859

Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “la mera oposición de
quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”. Lo que no
impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar
el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante».
En el presente caso, el registrador ha consultado la aplicación informática
homologada para determinar si la georreferenciación aportada es coherente con la
descripción literaria de la finca, que el registrador debe traducir en la correspondiente
georreferenciación con valor auxiliar de calificación, para determinar mediante la
comparación de ambos recintos, la coherencia entre la georreferenciación aportada y la
que resulta de la descripción registral, que en el presente caso no se produce.
También ha procedido a notificar a todos los titulares colindantes.
En el presente caso, se pretende asignar una franja de terreno, que tiene la
consideración de elemento común de una urbanización, por lo que no es de titularidad
privada, sin título que fundamente el derecho real del titular registral de la finca que
pretende agregarse esa franja de terreno al objeto de su derecho de dominio. Por tanto,
es este un indicio suficiente para entender que estamos ante una operación de
agregación encubierta, que por sí sola es capaz de impedir la inscripción de la
georreferenciación aportada y de la rectificación descriptiva solicitada.
Por ello, tampoco es exacta la alusión del recurrente a la doctrina de la Resolución
de este Centro Directivo de 16 de septiembre de 2019, por la cual entiende la Dirección
General que quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud
de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido, sin perjuicio de la
calificación del registrador. Esa veracidad se refiere a la apreciación de la realidad física
y a la exactitud de las mediciones, en la que se considera como técnico, pero no de la
realidad jurídica, que es la que resulta del Registro, razón por la cual todo ello debe
pasar por el tamiz de la calificación registral.
4. El propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el registrador denegará
la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será
comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la
vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción».
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no
tiene previamente inscrita su georreferenciación, ni es el titular de la franja de terreno
invadida, por lo que no cabe aplicar aquí el primer inciso relativo a que «el registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita». Pero, alega la existencia de una zona de
terreno que pertenece a la urbanización, cuya existencia deriva del asiento registral de la
finca, alegación que puede ser utilizada por el registrador para fundamentar
objetivamente las dudas en la identidad de la finca, si se accede a modificar su
descripción.
Por tanto, puede existir una controversia, entre un titular registral de la finca
registral 61.332 de Torrevieja y quien represente los intereses de la urbanización. Es una
práctica habitual en este sector geográfico del territorio español la inscripción de
urbanizaciones en división horizontal tumbada, en las que las fincas de titularidad
particular están rodeadas de zonas comunes de la urbanización.
Aunque estos terrenos carecen de una titularidad determinada y pertenecen al
común de los vecinos, sin que la misma pueda tener acceso al registro, más que como
elementos comunes de la división horizontal, ello no justifica el hecho de que las mismas

cve: BOE-A-2023-3940
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Núm. 38