III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3940)
Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la correspondiente inscripción de obra nueva sobre la misma.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22857
Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre
de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2,
13, 22 y 23 de diciembre de 2021 y 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26
y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6 de septiembre y 23 de noviembre
de 2022.
1. Es objeto del presente expediente determinar si cabe inscribir la
georreferenciación de origen catastral, que se corresponde con la finca registral 61.332 y
la correspondiente rectificación de la descripción, respecto a la superficie, que pasa
de 300 metros cuadrados a 364 metros cuadrados, y a los linderos, que se incorpora a
una escritura de ampliación de obra y compraventa, una vez que el registrador ha
culminado los trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se
han formulado alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que se opone
porque la georreferenciación aportada invade una zona de retranqueo que pertenece a la
urbanización.
El registrador deniega la inscripción pretendida al considerar que no puede afirmarse
de manera indubitada que las coordenadas de georreferenciación que resultan de
Catastro y en base a las cuales se pretende la inscripción de la base gráfica se
correspondan realmente con la finca registral, al invadir dicha georreferenciación la zona
de retranqueo general de la urbanización que se indica como lindero del fondo y dentro
de la cual se ubicaría el trastero objeto de la ampliación de obra nueva.
En el presente caso, el registrador se basa en la oposición del colindante notificado
para fundar las dudas en la identidad entre la descripción de la finca registral que resulta
de la capa auxiliar de calificación registral y la de la georreferenciación catastral
aportada.
El solicitante de la inscripción recurre alegando, en esencia, la falta de motivación de
la nota de calificación respecto a las dudas en la identidad de la finca. Alega el
recurrente que el argumento esgrimido por el colindante opositor notificado es la invasión
de la zona de retranqueo que pertenece, no a la finca de su propiedad, sino a la
urbanización, y que puede suponer una modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal. Entiende el recurrente que de la alegación no se deriva la
existencia de conflicto alguno y la denegación no está motivada, siendo claros los límites
dominicales, sin que haya existido oposición justificada de los colindantes.
2. Para resolver el presente recurso, procede reiterar la doctrina de este Centro
Directivo, sobre los requisitos para la inscripción de las rectificaciones de superficie, por
la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso–inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado.»
cve: BOE-A-2023-3940
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Martes 14 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 22857
Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre
de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2,
13, 22 y 23 de diciembre de 2021 y 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26
y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6 de septiembre y 23 de noviembre
de 2022.
1. Es objeto del presente expediente determinar si cabe inscribir la
georreferenciación de origen catastral, que se corresponde con la finca registral 61.332 y
la correspondiente rectificación de la descripción, respecto a la superficie, que pasa
de 300 metros cuadrados a 364 metros cuadrados, y a los linderos, que se incorpora a
una escritura de ampliación de obra y compraventa, una vez que el registrador ha
culminado los trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se
han formulado alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que se opone
porque la georreferenciación aportada invade una zona de retranqueo que pertenece a la
urbanización.
El registrador deniega la inscripción pretendida al considerar que no puede afirmarse
de manera indubitada que las coordenadas de georreferenciación que resultan de
Catastro y en base a las cuales se pretende la inscripción de la base gráfica se
correspondan realmente con la finca registral, al invadir dicha georreferenciación la zona
de retranqueo general de la urbanización que se indica como lindero del fondo y dentro
de la cual se ubicaría el trastero objeto de la ampliación de obra nueva.
En el presente caso, el registrador se basa en la oposición del colindante notificado
para fundar las dudas en la identidad entre la descripción de la finca registral que resulta
de la capa auxiliar de calificación registral y la de la georreferenciación catastral
aportada.
El solicitante de la inscripción recurre alegando, en esencia, la falta de motivación de
la nota de calificación respecto a las dudas en la identidad de la finca. Alega el
recurrente que el argumento esgrimido por el colindante opositor notificado es la invasión
de la zona de retranqueo que pertenece, no a la finca de su propiedad, sino a la
urbanización, y que puede suponer una modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal. Entiende el recurrente que de la alegación no se deriva la
existencia de conflicto alguno y la denegación no está motivada, siendo claros los límites
dominicales, sin que haya existido oposición justificada de los colindantes.
2. Para resolver el presente recurso, procede reiterar la doctrina de este Centro
Directivo, sobre los requisitos para la inscripción de las rectificaciones de superficie, por
la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso–inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado.»
cve: BOE-A-2023-3940
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
