BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22833

Como ha reconocido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en línea
con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 10 de septiembre de 2015, 12 de
julio de 2016 y 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017), una parcelación urbanística
es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos
fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de
propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo
actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto
neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de
libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la
que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación
urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa
se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación».
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana –anterior artículo 17 del texto refundido de la
Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no
hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo– plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por
sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la
calificación de parcelación urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de
que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición
de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo
formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en
documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que

cve: BOE-A-2023-3938
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Núm. 38