BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22832

Rehabilitación Urbana; 143 y siguientes y 151.1.a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo, de la Comunidad de Madrid; 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de
Modernización de las Explotaciones Agrarias; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 27 de septiembre de 2017 y 22 de marzo de 2018, y la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de octubre de 2020.
1. En la escritura calificada que ha dado lugar a este expediente se formaliza la
cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso
exclusivo de un «módulo» de una determinada finca rústica –en este caso particular el
módulo dos/ciento cinco (2/105)–, en el que se ubica un puesto de observación de
naturaleza.
Dicha servidumbre consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad de Arganda del
Rey número 2, perteneciendo a su titular por una cesión previa según la inscripción 22.ª,
y la servidumbre cuya actual cesión se pretende inscribir es un derecho real limitado de
uso, que recae directa e inmediatamente sobre la finca descrita y que faculta a su titular
a establecer uno o varios puestos de observación naturalista, aunque siempre
comprendidos en un módulo limitado por una línea poligonal cerrada correspondiente al
respectivo módulo, comprendiendo dicho perímetro –según la escritura– una superficie
de 3.425 metros cuadrados.
De la inscripción 19.ª, de constitución de la servidumbre personal que es objeto de
cesión, resulta que «los módulos, término que sólo pretende identificar la ubicación de
los puestos de observación, no suponen segregación alguna, y por ello no son
susceptibles de segregación, división ni de agrupación», y la misma inscripción 19.ª
señala que el ejercicio de la mencionada servidumbre personal se concreta en el citado
módulo dos/ciento cinco, «cuya ubicación topográfica se expresa en el croquis que se
une a la escritura que causa esta inscripción, y del que se archiva fotocopia».
La registradora considera exigible la licencia de segregación por apreciar indicios de
parcelación y procede a remitir, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4
de julio, la documentación a la Consejería de Medio Ambiente Administración Local y
Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, dado que el derecho se refiere a
un módulo delimitado en una porción de terreno, tal y como consta en la nota de
calificación.
2. El supuesto que se plantea en este expediente es análogo al ya resuelto por esta
Dirección General con fecha 16 de octubre de 2020, de hecho, el contenido de la nota de
calificación que dio lugar a esa Resolución es el mismo que el de la que ha sido ahora
objeto de recurso, por lo que la solución ha de ser la misma.
Como señaló esta Dirección General en la mencionada Resolución de 16 de octubre
de 2020, el artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
define el concepto de «finca» y el de «parcela», afirmando que: «1. Constituye: a) Finca:
la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro
de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo,
tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y
uso o sólo uso urbanístico independiente».
Seguidamente el citado precepto señala que «la división o segregación de una finca
para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística» y que «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas,
los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción».

cve: BOE-A-2023-3938
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Núm. 38