BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 14 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 22836

Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urbanística de la actuación
deberán, asimismo, articularse en el marco del procedimiento administrativo que, en su
caso, inicie la Administración competente –cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio–.
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden
presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al
margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se
someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación con el artículo 26
del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana– cuando la legislación
sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en
sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el
tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del
procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga
los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la
aplicación de tal precepto.
El hecho de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, o en
general un derecho inscrito, amparado por tanto por la legitimación registral, no debe
justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a
menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de
circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
4. De acuerdo con el artículo 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid:
«1. Tendrán la consideración de actos de parcelación con independencia de su finalidad
concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma,
superficie o lindes de una o varias fincas. 2. Cualquier acto de parcelación precisará
licencia urbanística previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en
la que se documente un acto de parcelación con independencia de su naturaleza, o del
que resulte o derive ésta, sin la aportación de la preceptiva licencia urbanística, que los
Notarios deberán testimoniar íntegramente en aquélla».
En el presente caso, de la descripción contenida en el documento y de la descripción
registral no resulta la existencia de «parcelas» en el sentido que define el artículo 26 del
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana antes transcrito, como
tampoco resulta, en principio, acto alguno de segregación o parcelación que determine la
exigencia de licencia de segregación a tenor de la legislación madrileña.
Por otra parte, la mera transmisión de un derecho inscrito, de modo análogo al de
una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación
registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención
administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como
puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de
una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre
atendidas el resto de circunstancias, dado que no se trata de la inicial desmembración
«ex novo» de la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de un derecho ya
inscrito –cfr. Resoluciones de 12 de diciembre de 2017–.
En efecto, en el presente supuesto lo que es objeto de cesión es un derecho inscrito
que comporta para sus titulares la facultad de establecer uno o varios puestos de
observación naturalista dentro de una línea poligonal cerrada concreta correspondiente
al respectivo módulo.
Asimismo, como refleja la descripción registral «los módulos, término que sólo
pretende identificar la ubicación de los puestos de observación, no suponen segregación
alguna», es decir aparentemente no se pretende el fraccionamiento del terreno con
objeto de su explotación económica exclusiva y excluyente de forma análoga a la

cve: BOE-A-2023-3938
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Núm. 38