BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19140

En el sistema civil común vigente rige el principio del título y el modo para adquirir el
dominio y demás derechos reales ya que, tal y como establece el artículo 609.2 CC, la
propiedad y los demás derechos sobre los bienes, se adquiere como consecuencia de
ciertos contratos mediante la tradición, tradición que además de poder consistir en la
entrega material de la cosa, puede tener lugar por ministerio de la ley, como es el caso
de la llamada "tradición instrumental" como consecuencia del otorgamiento de la
escritura pública, recogida en el artículo 1462.2 CC. En este sentido, el Tribunal
Supremo, por ejemplo, en sentencias de 14 de junio de 1997 y 20 de febrero de 1999
establece que el contrato de compraventa, por su naturaleza estrictamente consensual,
solo produce efectos obligacionales entre las partes; efectos que, para el vendedor, se
concretan en la obligación de entregar la cosa vendida, la cual, por el mero hecho de la
celebración del contrato, no pasa al dominio del comprador. Para que dicho efecto
traslativo se produzca es requisito indispensable que, de acuerdo con la teoría del título y
el modo que rige en nuestro ordenamiento jurídico (arts. 609 y 1095 CC), se haga
entrega de la cosa vendida mediante alguna de las formas de tradición (como puede ser
la instrumental del art. 1462.2.º CC).
Los interesados, tal y como han manifestado y así resulta del Registro, son dueños
del pleno dominio de sus respectivos apartamentos porque se perfeccionaron
correctamente sus procesos adquisitivos, ya que tuvieron tanto título como modo, es
decir, contrato de compraventa y tradición instrumental mediante el otorgamiento de
escritura pública.
En consecuencia y tal y como resulta de sus manifestaciones, son dueños de unas
fincas registrales, pero poseen otras fincas registrales, y para esto último no tienen título
o causa material de su adquisición, por lo que no pueden solicitar la inscripción al
carecer de título para ello.
Por otro lado y tal y como se ha indicado, la posesión ni es un derecho real ni puede
ser objeto de inscripción en el Registro como claramente establece el artículo 5 LH y
como tiene declarado el Centro Directivo (entre otras, resolución de 22 de noviembre
de 2004), que señala que sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la
posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944
declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara
hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria
supondría una excepción a los artículos 1 y 2, 1.º de la misma Ley. Es evidente en
consecuencia que la posesión no accede a los libros del Registro.
No obstante, la posesión continuada en el tiempo y con los requisitos establecidos en
la ley sí pueden determinar que el poseedor acabe siendo dueño del pleno dominio por
prescripción adquisitiva o usucapión, tal y como establece el artículo 609.3 CC, pero el
Centro Directivo en su reiterada doctrina, por ejemplo, la resolución citada de 25 de
octubre de 2018 establece que no son los interesados a los que corresponde realizar
una "valoración sobre la concurrencia de los requisitos legales exigidos para la
consumación de la usucapión. En este sentido, hay que recordar que este Centro
Directivo ha asentado una reiterada doctrina en la que se atribuye al conocimiento de los
tribunales la apreciación sobre la concurrencia de dichos requisitos, que exige una
valoración probatoria de elementos factuales propia de los procedimientos factuales.
Además, esta necesaria intervención judicial no puede ser realizada de oficio, ni
limitada a una actuación meramente de homologación judicial, sino que requiere un
pronunciamiento judicial en cuanto al fondo y dictado en un procedimiento en que se
garantice el principio contradictorio y el derecho de defensa del posible perjudicado. Así
esta Dirección General en su Resolución de 3 de diciembre de 2015 (siguiéndose
después el mismo criterio por las de 4 de octubre de 2016 y 3 y 27 de abril de 2017)
declara que «es doctrina consolidada de esta Dirección General, que la usucapión
reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la
inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la
adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por
usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas

cve: BOE-A-2023-3455
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Núm. 34