BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19146

dicho efecto debe obedecer a una causa verdadera y lícita; consecuentemente, el mero
consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende,
una modificación registral.
Así, ha reiterado (vid., por todas, Resoluciones de 31 de julio de 2014, 2 de
septiembre de 2016 y 7 de marzo de 2018), la necesidad de existencia de una causa
verdadera y lícita y la necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin
que sea posible, a efectos registrales, presumir su existencia. De conformidad con dicha
doctrina (vid. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de noviembre
de 1998, 28 de enero y 15 de marzo de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de febrero de 2003,
9 de diciembre de 2011 y 17 de octubre de 2012), la causa de los contratos es un
elemento esencial de los mismos (artículos 1261.3.º y 1275 del Código Civil) y, para que
pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del
título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la
causa presupuesto lógico necesario para que el registrador pueda, en primer lugar,
cumplir con la función calificadora en su natural extensión y, después, practicar
debidamente los asientos que procedan. La expresión de la causa es presupuesto
obligado en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es
determinante, no solo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y
debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la
inscripción por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código
Civil, pues, aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no
resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el
titular registral.
También el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar (cfr. Sentencia de 5 de
marzo de 1996) que «(…) el reconocimiento de la propiedad es una declaración de
voluntad mediante la cual se constata o fija la situación jurídica de aquel a quien va
dirigido, y por sí mismo no es título hábil para que este último adquiera la propiedad de
acuerdo a los arts. 609 y 1.095 del Código Civil. Tal título reside en el negocio o acto
jurídico sobre el que el reconocimiento actúa, no pudiendo por tanto generar otro acto o
negocio jurídico distinto, no sólo porque la declaración de voluntad recognoscitiva no
entraña más que una declaración de ciencia y no una declaración dirigida a la creación
de ningún derecho real, sino porque, una vez revelado el origen de la adquisición de la
propiedad, es éste y no otro el que puede invocar el propietario (…)» (vid., también,
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio
de 2017).
Sentado lo anterior, también se ha señalado por esta Dirección General en
Resolución de 3 de diciembre de 2015 (siguiéndose el mismo criterio por las de 4 de
octubre de 2016 y 3 y 27 de abril de 2017) que «es doctrina consolidada de esta
Dirección General, que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores
constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca
inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular
registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del
inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en
el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la
Ley Hipotecaria). La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo
con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la
doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino
que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la
prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por
quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto
litigioso que debe ser resuelto judicialmente; sin embargo, cuando el usucapiente
pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación del
demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o
simplemente no comparezca. Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por
usucapión puede asimilarse a priori o con carácter general a un reconocimiento de

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