III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3458)
Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas y la cancelación de la inscripción de la adjudicación consecuencia de la ejecución hipotecaria terminada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19178
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su
procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los
derechos inscritos en el registro».
Pues bien, a la vista de lo señalado en la mencionada Sentencia del Tribunal de
Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022, parece claro que en un incidente
en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado
con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se
haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución o posteriormente
mediante otro negocio jurídico, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio
que corresponda (artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de las consecuencias
económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no
podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, en el supuesto de que
este tercero estuviera protegido por el principio de fe pública registral, recogido en el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En el presente supuesto, debe tenerse en cuenta que la indicada finca fue aportada
por el Banco de Sabadell a la sociedad «Promontoria Coliseum Real Estate SLU»,
aportación que fue objeto de la inscripción 14.ª (de fecha 23 de enero de 2020) en virtud
de escritura pública otorgada el 20 de diciembre de 2019. Posteriormente, la finca fue
vendida a favor del propio ejecutante Banco Sabadell SA, transmisión que causó la
inscripción 15.ª (de fecha 11 de febrero de 2021), en virtud de escritura pública de
fecha 18 de diciembre de 2020, entidad que sí ha sido parte en los indicados incidentes
procesales.
La reinscripción de la finca a favor de los recurrentes determinaría, caso de
admitirse, la nulidad de la aportación realizada por Banco de Sabadell a «Promontoria
Coliseum Real Estate SLU» y de la posterior venta que se realiza por esta entidad a
favor, nuevamente, de Banco de Sabadell, procediéndose a la restitución de las
recíprocas prestaciones.
Todo ello, junto con la determinación de si el Banco de Sabadell es un tercero y de si
concurre o no el requisito de la buena fe, a los efectos de valorar si estamos ante un
tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, escapan de la competencia del registrador
en su función de calificación, quedando reservada al ámbito judicial, a lo que debe
añadirse que en el mandamiento cancelatorio aportado no se hace expresa mención a la
cancelación de estos asientos registrales.
8. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Por ello, para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es
indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con
una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo
contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se
solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello
suponga, en ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
cve: BOE-A-2023-3458
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19178
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su
procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los
derechos inscritos en el registro».
Pues bien, a la vista de lo señalado en la mencionada Sentencia del Tribunal de
Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022, parece claro que en un incidente
en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado
con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se
haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución o posteriormente
mediante otro negocio jurídico, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio
que corresponda (artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de las consecuencias
económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no
podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, en el supuesto de que
este tercero estuviera protegido por el principio de fe pública registral, recogido en el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En el presente supuesto, debe tenerse en cuenta que la indicada finca fue aportada
por el Banco de Sabadell a la sociedad «Promontoria Coliseum Real Estate SLU»,
aportación que fue objeto de la inscripción 14.ª (de fecha 23 de enero de 2020) en virtud
de escritura pública otorgada el 20 de diciembre de 2019. Posteriormente, la finca fue
vendida a favor del propio ejecutante Banco Sabadell SA, transmisión que causó la
inscripción 15.ª (de fecha 11 de febrero de 2021), en virtud de escritura pública de
fecha 18 de diciembre de 2020, entidad que sí ha sido parte en los indicados incidentes
procesales.
La reinscripción de la finca a favor de los recurrentes determinaría, caso de
admitirse, la nulidad de la aportación realizada por Banco de Sabadell a «Promontoria
Coliseum Real Estate SLU» y de la posterior venta que se realiza por esta entidad a
favor, nuevamente, de Banco de Sabadell, procediéndose a la restitución de las
recíprocas prestaciones.
Todo ello, junto con la determinación de si el Banco de Sabadell es un tercero y de si
concurre o no el requisito de la buena fe, a los efectos de valorar si estamos ante un
tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, escapan de la competencia del registrador
en su función de calificación, quedando reservada al ámbito judicial, a lo que debe
añadirse que en el mandamiento cancelatorio aportado no se hace expresa mención a la
cancelación de estos asientos registrales.
8. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Por ello, para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es
indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con
una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo
contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se
solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello
suponga, en ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
cve: BOE-A-2023-3458
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Núm. 34
