III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3454)
Resolución de 3 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro a cancelar el dominio directo de un censo enfitéutico.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19133
instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su
defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia
garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a
censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo
indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la
extensión del último asiento relativo a los mismos.»
3. El Código Civil, en su artículo 1605, se refiere al concepto de censo enfitéutico,
al disponer que «es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil
de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión
anual en reconocimiento de este mismo dominio».
Para una adecuada resolución de este expediente es necesario atender a la
naturaleza jurídica de la institución de que se trata, el censo enfitéutico.
Ya este Centro Directivo tuvo ocasión de manifestarse al respecto en la Resolución
de 26 de octubre de 2004, señalándose que «en cuanto a la naturaleza de la enfiteusis y
el alcance de las facultades del dueño directo, ciertamente el censo enfitéutico ha sufrido
una larga evolución. Así las teorías doctrinales sobre su verdadera esencia han ido
cambiando, desde el derecho romano, dónde Justiniano, refunde la «condictio agri
vectialis» y la enfiteusis griega en una sola figura mediante la cual se transmitía al
enfiteuta un derecho real de larga duración o incluso perpetuo a cambio de un canon;
pasando por la época medieval dónde aparece la teoría del dominio dividido; hasta llegar
a épocas más recientes donde se inicia una tendencia -caso de la legislación especial
catalana- a hacer predominar al titular del dominio útil como verdadero propietario y a
configurar el censo como un derecho real sobre finca ajena. Sin embargo, todavía hoy en
día, con arreglo al Derecho común, aunque se configure la enfiteusis como dominio
dividido, el correspondiente al dueño directo es el prevalente. En efecto, según el
artículo 1.605 del Código civil, es el titular dominical el que constituye el censo enfitéutico
al ceder, realizando con ello un acto dispositivo, el dominio útil, reservándose el directo.
Como contrapartida a esta cesión, recibe un canon que podrá consistir en dinero o en
frutos. Es decir, el dueño directo, es auténtico dueño. No sólo se llega a esta conclusión
a partir del artículo mencionado; el artículo 1.647 del Código Civil, lo deja también claro
al establecer un derecho de reconocimiento a favor del dueño directo, por parte del
enfiteuta, quien aparece como «aquel que se encuentra en posesión de la finca». Es en
fin el titular del dominio directo aquél con quien hay que entenderse para redimir la finca
conforme al artículo 1651». Este criterio fue ya recogido en la Resolución de 10 de
octubre de 1988.
Finaliza la citada Resolución de 26 de octubre de 2004 afirmando que «Si bien es
cierto, que la Ley 6/1990 de la Generalitat de Cataluña hace la interpretación contraria de
la figura del censo enfitéutico, considerando como verdadero dueño al enfiteuta, esta
interpretación no puede extenderse al Código civil, ya que se limita sólo a la enfiteusis en
Cataluña, no existiendo en el territorio de Derecho común una norma que lleve a esa
misma interpretación».
Por tanto, en cuanto a esta primera cuestión, cabe concluir que verdadero dueño es
el dueño directo y puede por tanto realizar actos dispositivos.
4. Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario
de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por
caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo
procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.
En el mismo sentido se pronunciaron las Resoluciones de este Centro Directivo
de 26 de octubre de 2004, 18 de diciembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 27 de octubre
de 2021 considerando que el dominio directo no puede cancelarse por esta vía, máxime
cuando ha habido transmisiones posteriores de la finca con arrastre del censo.
cve: BOE-A-2023-3454
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19133
instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha
del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su
defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia
garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a
censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo
indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la
extensión del último asiento relativo a los mismos.»
3. El Código Civil, en su artículo 1605, se refiere al concepto de censo enfitéutico,
al disponer que «es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil
de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión
anual en reconocimiento de este mismo dominio».
Para una adecuada resolución de este expediente es necesario atender a la
naturaleza jurídica de la institución de que se trata, el censo enfitéutico.
Ya este Centro Directivo tuvo ocasión de manifestarse al respecto en la Resolución
de 26 de octubre de 2004, señalándose que «en cuanto a la naturaleza de la enfiteusis y
el alcance de las facultades del dueño directo, ciertamente el censo enfitéutico ha sufrido
una larga evolución. Así las teorías doctrinales sobre su verdadera esencia han ido
cambiando, desde el derecho romano, dónde Justiniano, refunde la «condictio agri
vectialis» y la enfiteusis griega en una sola figura mediante la cual se transmitía al
enfiteuta un derecho real de larga duración o incluso perpetuo a cambio de un canon;
pasando por la época medieval dónde aparece la teoría del dominio dividido; hasta llegar
a épocas más recientes donde se inicia una tendencia -caso de la legislación especial
catalana- a hacer predominar al titular del dominio útil como verdadero propietario y a
configurar el censo como un derecho real sobre finca ajena. Sin embargo, todavía hoy en
día, con arreglo al Derecho común, aunque se configure la enfiteusis como dominio
dividido, el correspondiente al dueño directo es el prevalente. En efecto, según el
artículo 1.605 del Código civil, es el titular dominical el que constituye el censo enfitéutico
al ceder, realizando con ello un acto dispositivo, el dominio útil, reservándose el directo.
Como contrapartida a esta cesión, recibe un canon que podrá consistir en dinero o en
frutos. Es decir, el dueño directo, es auténtico dueño. No sólo se llega a esta conclusión
a partir del artículo mencionado; el artículo 1.647 del Código Civil, lo deja también claro
al establecer un derecho de reconocimiento a favor del dueño directo, por parte del
enfiteuta, quien aparece como «aquel que se encuentra en posesión de la finca». Es en
fin el titular del dominio directo aquél con quien hay que entenderse para redimir la finca
conforme al artículo 1651». Este criterio fue ya recogido en la Resolución de 10 de
octubre de 1988.
Finaliza la citada Resolución de 26 de octubre de 2004 afirmando que «Si bien es
cierto, que la Ley 6/1990 de la Generalitat de Cataluña hace la interpretación contraria de
la figura del censo enfitéutico, considerando como verdadero dueño al enfiteuta, esta
interpretación no puede extenderse al Código civil, ya que se limita sólo a la enfiteusis en
Cataluña, no existiendo en el territorio de Derecho común una norma que lleve a esa
misma interpretación».
Por tanto, en cuanto a esta primera cuestión, cabe concluir que verdadero dueño es
el dueño directo y puede por tanto realizar actos dispositivos.
4. Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario
de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por
caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo
procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.
En el mismo sentido se pronunciaron las Resoluciones de este Centro Directivo
de 26 de octubre de 2004, 18 de diciembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 27 de octubre
de 2021 considerando que el dominio directo no puede cancelarse por esta vía, máxime
cuando ha habido transmisiones posteriores de la finca con arrastre del censo.
cve: BOE-A-2023-3454
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
