BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 34

Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19128

Finalmente, del historial registral de la finca 1.250 resulta lo siguiente:
– En virtud de la anotación preventiva letra A del año 1887 se anotó preventivamente
por defecto subsanable la constitución de un censo enfitéutico sobre esta y otras fincas
consistente en 15 fanegas de trigo y 2 fanegas y 8 celemines de cebada, pagados
anualmente a don P. O. C., resultando así que el mencionado don P. O. C. quedaba
como titular del dominio directo, y doña V. R. L. como titular de la posesión del dominio
útil. Dicha anotación se convirtió en inscripción definitiva en virtud de la inscripción 1.ª
practicada en el mismo año 1887.
– En virtud de las inscripciones 2.ª y 3.ª la posesión del dominio útil fue objeto de
transmisiones hereditarias, adquiriéndolo primero don L. G. R. (inscripción 2.ª) y don N.
G. S. (inscripción 3.ª). En esta inscripción 3.ª, practicada en el año 1968, se hizo constar
que la inscripción quedaba convertida en inscripción de dominio en virtud del artículo 355
del Reglamento Hipotecario. Así mismo, por nota practicada al margen de esta
inscripción 3.ªen el año 1983 consta la cancelación de la mención del censo que grava
esta finca, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley Hipotecaria.
– Según la inscripción 4.ª, practicada en el año 2010, el pleno dominio de la finca,
tras el fallecimiento de don N. G. S., se adjudicó a sus tres hijas doña M. C., doña M. L. y
doña M. A. G. L.
II
Presentada dicha instancia en el referido Registro de la Propiedad, fue objeto de la
siguiente calificación:

Mediante instancia privada se pretende la cancelación del dominio directo en un
censo enfitéutico por caducidad. El dueño del dominio útil agrupó la finca con el dominio
directo de otra finca manteniéndose como carga por procedencia el mencionado censo.
En cuanto a la naturaleza de la enfiteusis y el alcance de las facultades del dueño
directo, ciertamente el censo enfitéutico ha sufrido una larga evolución. Así las teorías
doctrinales sobre su verdadera esencia han ido cambiando, desde el derecho romano,
dónde Justiniano, refunde la “condictio agri vectialis” y la enfiteusis griega en una sola
figura mediante la cual se transmitía al enfiteuta un derecho real de larga duración o
incluso perpetuo a cambio de un canon; pasando por la época medieval dónde aparece
la teoría del dominio dividido; hasta llegar a épocas más recientes donde se inicia una
tendencia caso de la legislación especial catalana a hacer predominar al titular del
dominio útil como verdadero propietario y a configurar el censo como un derecho real
sobre finca ajena.
Sin embargo, todavía hoy en día, con arreglo al Derecho común, aunque se
configure la enfiteusis como dominio dividido, el correspondiente al dueño directo es el
prevalente. En efecto, según el artículo I.605 del Código Civil, es el titular dominical el
que constituye el censo enfitéutico al ceder, realizando con ello un acto dispositivo, el
dominio útil, reservándose el directo. Como contrapartida a esta cesión, recibe un canon
podrá consistir en dinero o en frutos. Es decir, el dueño directo, es auténtico dueño. No
sólo se llega a esta conclusión a partir del artículo mencionado; el artículo 1.647 del
Código Civil, lo deja también claro al establecer un derecho de reconocimiento a favor
del dueño directo, por parte del enfiteuta, quien aparece como aquel que se encuentra
en posesión de la finca. Es en fin el titular del dominio directo aquél con quien hay que
entenderse para redimir la finca conforme al artículo 1651.
En consecuencia, siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero
propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse
por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo
procederá la cancelación por redención del derecho Conforme al Código Civil.

cve: BOE-A-2023-3454
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