BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19247

íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia
de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100
del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los
obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar
un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente
procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208).
4. En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, la finca consta
inscrita a nombre de la arrendadora y de su esposo con carácter ganancial y, en
consecuencia, la primera no ostenta titularidad registral que represente la mayoría de los
intereses sobre la finca referida, si bien se manifiesta el título sucesorio que podría causar la
adjudicación a su favor, pero no se ha acreditado esa adjudicación. De la partición y
liquidación de gananciales, que no se ha presentado, podría resultar otro tipo de adjudicación
que concediera a otros llamados la mayor parte de los derechos sobre el inmueble sin que las
manifestaciones sobre este punto hechas por la arrendadora, puedan causar por sí solas la
inscripción del título que conceda esa mayoría de derechos en el Registro.
5. Por último, debe recordarse que en este caso puede aplicarse el principio del
tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido.
Ahora bien, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, la
Resolución de 25 de abril de 2018) hay que aclarar que los casos en que se admite la
modalidad del tracto sucesivo abreviado o comprimido no constituyen en modo alguno una
excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su
vertiente formal o adjetiva, en virtud del cual se impone, como regla general, el requisito de
la previa inscripción, de forma que, por vía de principio, cada acto dispositivo ha de constar
en un asiento propio o destinársele una inscripción separada, sin que en un mismo asiento
consten varias inscripciones concatenadas. Es este encadenamiento formal de los asientos
(un asiento por acto registrable) el que está sujeto a excepciones, admitiéndose ciertos
supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten varios actos
dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad registral vigente.
En estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se
produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como
la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el
título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso
calificado y exigido por el registrador. En este sentido, la ya clásica Resolución de este

cve: BOE-A-2023-3464
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